«Фантомная» стоимость недвижимости
«Фантомная» стоимость недвижимости

«Фантомная» стоимость недвижимости

и что с ней можно сделать

Казалось бы, вопрос, что означает загадочное словосочетание «кадастровая стоимость», должен мучить в основном граждан-физических лиц. Такое понятие ассоциируется с оплатой налогов за квартиры, земли под дачными строениями и тому подобным. Однако необходимость разбираться в ней не обошла и юридических лиц.

Знать и понимать, что же это такое, следует:

  • при определении налоговой базы, исчислении и уплате налога на имущество (ст. ст. 378.2, 403 НК РФ);
  • при определении размера арендной платы за пользование государственным или муниципальным имуществом. Ее величина влияет на размер арендной платы за недвижимое имущество как коммерческого, так и некоммерческого назначения. Это связано с тем, что собственник заинтересован в «переложении» бремени уплаты налога на арендатора;
  • для целей налогообложения в отношении земельных участков (ст. 65 ЗК РФ, ст. 390 НК РФ) и так далее.

На сайте Росреестра приведена любопытная диаграмма за 2018 год, показывающая, насколько бизнес-сообщество обеспокоено проблемой кадастровой стоимости.


Что «фантомного» в кадастровой стоимости?

В целях регулирования оборота данные о недвижимом имуществе подлежат учету в так называемых кадастрах или реестрах. В подобном упорядочении заинтересованы как государство, так и большинство добросовестных участников оборота. От слова «кадастр» и произошло наименование термина «кадастровая стоимость».

Нормативное понятие кадастровой стоимости закреплено сразу в двух законах:

  • в принятом еще в прошлом веке Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – «Закон об оценке»);
  • в принятом в 2016 году Федеральном законе от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее просто и скромнно — «Закон»). С 1 января 2017 года порядок государственной кадастровой оценки определяется именно им, но с рядом оговорок. С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года установлен переходный период., в который указанная оценка недвижимого имущества проводится как в соответствии с Законом, так и в соответствии с Законом об оценке. Решение о переходе к использованию нового Закона принимается в каждом субъекте РФ отдельно. А с 2020 года Закон вступит в силу в полном объеме.
  • Однако однозначного четкого ответа, что же такое кадастровая стоимость, о целях введения этого понятия и порядке ее определения законодательные акты не дают.

    В Законе об оценке она определена как стоимость, установленная по итогам проведенной государственной кадастровой оценки или же в результате рассмотрения соответствующих споров. Практически аналогичное определение видим в Законе о кадастровой оценке. Следует с сожалением констатировать, что в законах не имеется содержательной дефиниции данного словосочетания

    Читайте также
    Бизнес со своими

Нормативное определение данного термина «кадастровая стоимость» раскрывается лишь путем отсылки к самому процессу ее установления.

Что никак не облегчает понимание.

В самом определении не получило никакого отражения, для чего необходимо определять такую стоимость, а не рыночную.

Кадастровая стоимость чаще всего определяется с применением метода массовой оценки типовых объектов, при этом напрямую не подлежат учету показатели спроса и предложения. Когда же рассчитывается рыночная стоимость, в основу кладется конкурентоспособность объекта оценки, а также баланс спроса и предложений. Любопытную формулировку дал Конституционный Суд РФ. По его мнению, «кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок, а … их предполагаемую (условную) стоимость...». Она считается достоверной, пока не пересмотрена с установлением в итоге рыночной стоимости этих же объектов.

В итоге, вместо рыночной стоимости недвижимости мы имеем фантом цены (условную стоимость).

Такая условная стоимость зачастую выше рыночной, что безусловно оказывает негативное воздействие на расходы при ведении хозяйственной деятельности.

Читайте также
К вам стучится Крокодил Гена: как принять на работу и не заплатить лишнего?

Как можно узнать кадастровую стоимость

Существует несколько вариантов:

  • запросить представление данных через специальный сервис на сайте Росреестра тли направить заказное письмо с соответствующим запросом в его адрес;
  • заказать выписку из ЕГРН через интернет, путем личного обращения или по почте
  • обратиться лично в центр госуслуг «Мои документы» (если в городе такой имеется).

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Результаты кадастровой оценки все чаще вызывают несогласие у обладателей недвижимости, особенно в случаях, когда для сходных объектов их «выявленная» стоимость оказывается различной.

Статистический анализ результатов демонстрирует, что «погрешность» при установлении кадастровой стоимости (ее превышение над рыночной) составляет 30 — 50%.

Следует сразу отметить: по Закону механизм оспаривания результатов кадастровой оценки необходимо отличать от обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой. стоимости. Обращения рассматривают непосредственно бюджетные учреждения, которые оценку и проводили. По существу, это некий упрощенный способ изменения сведений кадастровой оценки, для которого не требуется применения механизма оспаривания. В Законе выделяются 4 вида ошибок, которые могут быть допущены, к примеру, единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка) и системная техническая ошибка.

Кадастровую стоимость имеют право оспорить как юридические, так и физические лица.

Если в результате ее определения были затронуты их права или обязанности

В отношении субъектов обращения необходимо учитывать позицию Пленума Верховного Суда РФ. Так, с заявлением, административным исковым заявлением (далее – «заявление») о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться:

  • юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности или ином сходном праве, а также лица, когда результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;
  • бывший собственник объекта недвижимости — если результатами затрагивают права и обязанности такого лица как плательщика налогов;
  • участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников;
  • арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и так далее.

Закон предусматривает два пути оспаривания: в специально создаваемой комиссии или в суде. Основой для обращения является установленная в отношении объекта недвижимости рыночная стоимость, которая значительно меньше кадастровой.

Комиссии

Суд

Условия и предпосылки обращения

Комиссия должна быть создана в субъекте РФ.

С приказами о создании комиссий в рамках Закона об оценке возможно ознакомиться на сайте Росреестра. По Закону ответственность за работу новых комиссий возложена на региональные органы власти.

Могут быть также оспорены действия/бездействие комиссии.

По Закону для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным, однако необходимо учитывать особенности переходного периода (до 1 января 2020 года).

Решение о дате перехода к проведению кадастровой оценки в соответствии с Законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Как обратиться

Заявление об оспаривании может быть подано:

o путем его направления в уполномоченный орган субъекта РФ лично (для юридического лица – через представителя с соответствующими полномочиями),

o почтовым отправлением с уведомлением о вручении,

o через Интернет.

ü К заявлению должен быть приложен ряд документов, подтверждающих требование.

ü Подаётся заявление, составленное по правилам, изложенным в статьях 125, 126, 246 КАС РФ. В нем обязательно указываются, в т.ч.:

наименование суда и наименование сторон,

сведения о нарушенных правах,

требования административного истца к административному ответчику и доводы, на которых они основаны,

перечень прилагаемых документов.

Срок принятия решения

Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может быть более 30 дней со дня его поступления.

Срок рассмотрения в Верховном Суде РФ - до трех месяцев, в других судах - до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Возможность обжалования

Решение, действие или бездействие могут быть оспорены в суд.

В судебном порядке – путем апелляционного, кассационного и надзорного производств.

Виды принимаемых решений

По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение:

o об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или

o решение об отклонении заявления.

По результатам рассмотрения заявления комиссия вправе принять решение:

o отказать в удовлетворении требований,

o удовлетворить заявленные требования.


Немного практики и статистики

На сайте Росреестра размещен ряд данных за 2018 год, наглядно демонстрирующих эффективность обжалования, в частности:

В судах инициировано 16 114 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 29 828 объектов недвижимости. В качестве административного ответчика комиссии привлекались 412 раз.

По состоянию на 31 декабря 2018 года из вышеназванных рассмотрено 10 112 исков. При этом, требования истцов удовлетворены в отношении 9 283 исков, не удовлетворены – в отношении 829 исков. Как можно заметить, статистика для истцов выглядит весьма оптимистично.

В результате вынесенных решений по искам, поступившим в суды в 2018 году, видно значительное уменьшение суммарной величины кадастровой стоимости в общем примерно на 718,2 млрд. руб. (40,6 %).

В исках указывались следующие основания для обращения в суд:

  • установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (15 429 исков);
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, в т.ч. об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (111 исков);
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии (574 иска).

На практике часто встречаются ситуации, когда комиссии своим решением отклоняют заявления. Указанные решения в большинстве случаев потом с успехом оспариваются в суде. Примером может служить решение Московского городского суда от 26.12.2017 по делу N 3А-3114/2017. Административные истцы обратились в Московский городской суд с заявлением, прося установить кадастровую стоимость равной рыночной ряда нежилых помещений. Комиссией все доводы истцов о пересмотре кадастровой стоимости недвижимого имущества не приняты во внимание. После этого истцы обратились с иском в суд. Им постановлено, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта, представленном истцами.

По Закону комиссия больше не является необходимой инстанцией перед обращением в суд для юридических лиц. В связи с этим, решение – обращаться в специальную комиссию или нет – будет отдано на откуп заявителям. На январь 2019 года статистика по обращениям в комиссии (созданные в соответствии с Законом об оценке) такова:

Приведенные выше цифры демонстрируют, что хоть судебный процесс и гораздо более затяжной, но он же и более эффективный.

Подводя итог

Возможно предложить следующий своеобразный алгоритм действий для успешного оспаривания результатов кадастровой оценки:

1. До подачи заявления в комиссию или в суд необходимо осуществить рыночную оценку объекта недвижимости с привлечением оценщиков. Доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости будет отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости независимого оценщика. Это подчеркивалось и Конституционным Судом РФ.

2. Крайне желательно провести экспертизу отчета рыночной стоимости объекта недвижимости на его соответствие требованиям законодательства.

3. Подготовить заявление в комиссию или в суд с приложением всех необходимых документов (а если необходимо, и ходатайство о восстановлении пропущенного срока).

4. Подать заявление в комиссию или в суд в соответствии с подсудностью.

5. Если в ходе судебного разбирательства будут выявлены существенные замечания к представленному отчету об определении рыночной стоимости или будет существенным образом расходиться кадастровая и рыночная стоимости, то в абсолютном большинстве случаев судом будет назначена экспертиза.

6. Вступившее в силу решение комиссии или суда - основание для внесения в ЕГРН новой стоимости объекта недвижимости. Соответственно, рыночная стоимость как бы получает статус кадастровой.

Решая вопрос о необходимости обращения в суд, следует помнить о важном факте. Именно на истца-заявителя ложится обязанность доказать реальную цену недвижимости либо допущенную органами ошибку при оценке. В связи с этим все расходы изначально ложатся исключительно на него.

Кроме того, по данным статистки, если компания обращается за взысканием судебных расходов после вынесения решения судом в свою пользу, то в 90 % случаев ей отказывают. При этом судом делается ссылка на особую категорию дел, в которой нет проигравшей стороны. Является ли в подобных случаях такая ссылка уместной – спорный вопрос. Ряд судов сходится на том, что при решении вопросов о взыскании судебных расходов необходимо различать две ситуации. Первая: когда истец реализует свое право на установление кадастровой стоимости равной рыночной (что не оспаривается ответчиком). Вторая: когда результаты определения стоимости оспариваются на основании того, что сведения об объекте оценки недостоверны, или если оспаривается решение или действие комиссии. В первом случае истцу не следует надеяться на получение суммы судебных расходов назад. Попадет ли конкретная ситуация под первый или второй случай зависит от обоснованности требований и совокупности доказательств.


Юрист сайта Правовед.RU Дарья Буняк

Эта статья участвует в Конкурсе на лучшую бизнес-статью.





Содержание

Что «фантомного» в кадастровой стоимости?
Как можно узнать кадастровую стоимость
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Немного практики и статистики
Подводя итог

Вам может быть интересно

Как выбивать долги по зарплате: 3 готовых решения
Как выбивать долги по зарплате: 3 готовых решения
Как выбивать долги по зарплате: 3 готовых решения
Как добраться до дна долговой ямы, оглядеться, обжиться — и успокоиться.
Как вернуть путевку, если перепутали Северную Корею с Южной?
Как вернуть путевку, если перепутали Северную Корею с Южной?
Как вернуть путевку, если перепутали Северную Корею с Южной?
Полезные советы, чтобы остаться дома и вернуть свои деньги.
Что делать, если нечем платить кредит
Что делать, если нечем платить кредит
Что делать, если нечем платить кредит
Как добраться до дна долговой ямы, оглядеться, обжиться — и успокоиться.
Опять проверка!
Опять проверка!
Опять проверка!
Как я перестал волноваться и полюбил налоговых инспекторов
Чёрт побери: что делать, если в отпуске случилась беда
Чёрт побери: что делать, если в отпуске случилась беда
Чёрт побери: что делать, если в отпуске случилась беда
Когда плохая погода и холодное море — не самое страшное, что могло произойти на отдыхе за границей
Доказать реальность сделок
Доказать реальность сделок
Доказать реальность сделок
Как налогоплательщику бороться с оспариванием