Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно сдать в аренду нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов
Необходимо сдать в аренду нежилое помещение, которое находится в общей долевой собственности (по ½ доли) у 2-х физических лиц – законных супругов.
При этом муж зарегистрирован как ИП, а его супруга – нет.
Вопросы:
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.
Здравствуйте, Владислав!
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав
Да, может, если имущество является совместно нажитым.
Согласно ст.35 СК РФ 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав
Да, может.
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав
Не нужно никакого согласия, если договор аренды не будет регистрироваться в росреестре. ИП — это и есть физ лицо, но обладающее определенным статусом — ведущим предпринимательскую деятельность.
3.Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.
Владислав
Указала выше ст.35 СК РФ.
Желаю удачи!
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Да, можно. Это не запрещено законом
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
да, можете заключить с женой договор на управление имуществом.
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Так как ИП и физ. лицо отождествлено, то можно выписать согласие на физика.
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Жена может в любой момент оспорить договоры аренды и потребовать выселения арендаторов. Поэтому лучше запросите.
5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 35]
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав
Здравствуйте. Да, может если будет согласие супруги, хотя это и не обязательно, если договор аренды будет менее 11 мес., но крайне желательно
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав
Именно на мужа, так как это собственность супругов, а не супруги и ИП
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав
Можно в принципе и не получать, но если договор будет более 11 мес. сроком, то при регистрации договора в Росреестре с Вас потребуют согласие супруги.
СК РФ
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав
Добрый день.
Даже если в свидетельствах указано, что оба собственники, то он один все равно может сдавать имущество, однако должно быть согласие супруги.
Статья 34 СК РФ Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав
Да, может, ограничений нет.
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав
Одно и то же лицо не делится на ИП и физ. лицо. Сделайте на физ. лицо, это не помешает ИП сдавать имущество в аренду.
Статья 35 СК РФ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав
Можно, но если только от супруги будет доверенность на управление имуществом.
На 11 месяцев.
Владислав
Тем не менее, поскольку это сделка с недвижимостью, нужно получить нотариальное согласие от супруги.
3.Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Здравствуйте!
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Нет, так как в таком случае данное имущество не является совместной собственностью супругов, которые при заключении сделки уже создали иной правовой режим в отношении данного объекта, установив единоличное право каждый на свою долю, т.е. долевую собственность с установлением соответствующего объема прав и обязанностей — в пределах своей доли.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Нет. В данном случае доход с 1/2 жены будет формироваться у жены и она сама в таком случае является налоговым агентом, потому должна будет сама сдавать отчетность и уплачивать НДФЛ.
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Согласия не нужно, так как долевая собственность. Чтобы муж мог единолично распоряжаться данным имуществом и соответственно нести налоговое бремя, нужно, чтобы жена подарила ему свою 1/2, ну или продала.
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
см.п.3.
5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.
ГК РФ, НК РФ.
Само по себе то
обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на
имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по
своему усмотрению. Участник долевой собственности в силу п. п. 1,
2 ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве с соблюдением правил ст. 250
ГК РФ о преимущественном праве покупки доли при ее возмездном отчуждении.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению
всех ее участников (п. 1 ст. 246
ГК РФ). Передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой
собственности, без согласия всех ее участников противоречит этой норме,
поэтому такой договор аренды в силу ст. 168
ГК РФ является ничтожной сделкой (Постановления ФАС Московского округа от
13.05.2010 N КГ-А41/4240-10, ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6).
При этом согласно п. п. 2,
3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. После этого он может передать свою долю в имуществе по договору аренды, что соответствует требованиям ст. 607
ГК РФ.
Согласно п. п. 1
и 2 ст. 244
Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или
нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может
находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в
праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В силу п. 1 ст. 246
ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании пп. 19 п. 2 ст.
346.43 Налогового кодекса РФ патентная система налогообложения
применяется в отношении сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач,
земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве
собственности.
Согласно п. 1 ст. 346.45
НК РФ документом, удостоверяющим право на применение ПСН, является патент на
осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, в отношении
которого законом субъекта Российской Федерации введена ПСН.
Согласно письмам
Минфина России от 27.02.2015 N 03-11-12/10144,
от 14.10.2014 N 03-11-09/51543,
если арендодателями по договорам аренды объекта, находящегося в общей долевой
собственности, являются все собственники данного объекта, каждый из
собственников — индивидуальных предпринимателей, изъявивший желание перейти на
патентную систему налогообложения, получает один патент на те части объекта,
передаваемого в аренду, которые принадлежат ему на праве долевой собственности.
Т.е. пока в таком виде, как есть, возможно только оформление 1 договора на весь объект с участием как жены-собственника 1/2, так и мужа-собственника 1/2
без дополнительного согласия на сделку (так как оно выражено в самом договоре) и при этом, муж платит патент, а жена — НДФЛ или сама становится ИП и получает свой патент. Если же муж станет единоличным собственником, то, разумеется, будет платить по 1 патенту.1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав
да, конечно, т.к. оно является совместно нажитым
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 35]
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав
да, это также предусмотрено законом
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав
Согласие требуется
Но, если все таки для Вас это принципиально, то выписывайте на мужа, как на физ лицо, т.к. оно оформлено на физ лицо (мужа)
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав
без согласия нельзя, т.к. договор аренды можно будет оспорить в суд порядке
Так же можете заключить договор с супругой доверительного управления имуществом, тогда согласия не потребуется
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов[Семейный кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 35]
.2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 1012.
Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
Да и в налоговой мне сказали, что можно. Может быть важно то, что мы являемся супругами, и то, что это нежилое помещение является совместно нажитым, а значит совместным имуществом? Да и долевая собственность называется общей. Можете в подтверждение своего видения привести ссылки на конкретные документы и письма-разъяснения МФ РФ?
Владислав
Приобретенное имущество за счет общих доходов в период брака, включая недвижимость, является общим имуществом супругов, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, согласно п.2 ст.34 СК РФ.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, на основании п.1 ст.35 СК РФ, п.1, п.2 ст.253 ГК РФ. Из п.3 ст.253 ГК РФ следует, что каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, в соответствии с п.3 ст.35 СК РФ. По смыслу ст.209 и ст.606 ГК РФ передача имущества в аренду является способом распоряжения имуществом, поскольку при совершении данной сделки решается юридическая судьба имущества. Аналогичные выводы представлены в Постановлениях Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2011 г. №18АП-8477/2011, ФАС Уральского округа от 21.09.2004 г. №Ф09-3057/04-ГК.
www.iak.ru/page.xhtml;jsessionid=A5CFADD5FD43EA706D90A5CDE9A19F03?u=E0F4505E3D0549719F6688AAD1FAD070
Спасибо за приведенное письмо. Правда у меня есть сомнение в том, что оно говорит о моей ситуации, так как в нем речь идет о совместной собственности, а не об общей долевой (как в моем случае). Что скажете?
Владислав
Согласие супруги в любом случае нужно, т.к. у Вас долевая собственность Согласие не требуется только при продаже, тут будет применяться ст 250 ГК РФ — преимущественное право продажи в первую очередь друг другу, в остальных случаеях, согласие требуется
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 246.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 247.
Владение и пользование имуществом, находящимся в
долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Здравствуйте, Владислав.
Советую вам заключить брачный договор, в котором прописать порядок пользования, владения и распоряжения именно этим недвижимым имуществом.
Семейный кодекс РФ:
Статья 42. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.
3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав
Здравствуйте Владислав! Да, муж может сдать от своего имени, так как это совместная собственность супругов.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав
Конечно, да.
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав
Согласие может быть на имя супруга как физ.лица, но в данном случае нотариальная доверенность не обязательна, если только договор аренды заключается менее чем на 11 месяцев, если на больший срок, то такой договор подлежит обязательной регистрации и согласие супруги понадобится. ( ответ на 3 и 4 вопросы)
5.Пожалуйста, приведите ссылки на соответствующие правоустанавливающие документы.
Владислав
Статья 34 СК РФ Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Владислав, добрый день.
Вы можете сдавать недвижимость с нотариального согласия Вашей жены, выписанной на имя ИП, используя при этом патентную систему налогообложения.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина
РФ от 15 марта 2013 г. N 03-11-12/30 О применении патентной системы
налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по передаче
в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков
По вопросу о возможности применения патентной системы налогообложения
согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса при передаче в
аренду недвижимого имущества, нажитого супругами во время брака, следует
учитывать следующее.
Пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК
РФ) устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака,
является их совместной собственностью.
Согласно пункту 2 указанной статьи СК РФ к имуществу, нажитому
супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся в том
числе доходы каждого из супругов от предпринимательской деятельности,
движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале,
внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и
любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от
того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем
из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из
супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им
предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью
супругов.
При этом согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в
совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников,
которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается
сделка по распоряжению имуществом.
Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила
применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной
собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.
Так, согласно статье 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение
общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим
имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого
супруга.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью
и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в
установленном законом порядке, необходимо получить нотариально
удостоверенное согласие другого супруга.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование.
Таким образом, передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом.
Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным
предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве
совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие
второго супруга.
Учитывая изложенное, в отношении предпринимательской деятельности по
передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на
праве совместной собственности, может применяться патентная система
налогообложения при условии осуществления такой деятельности на
основании нотариально удостоверенного согласия одного из супругов, на
которого зарегистрировано такое недвижимое имущество.
Также следует отметить, что исходя из пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в
договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду,
определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным
предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70236618/#ixzz3d8T1Lshq
В дополнение:
Вопрос: В отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». В совместной собственности ИП и ее супруга, также являющегося ИП,
находится нежилое помещение, зарегистрированное на супруга.
Вправе ли ИП, не являющаяся титульным владельцем, сдавать в аренду
третьим лицам нежилое помещение от своего имени в рамках
предпринимательской деятельности с согласия супруга, удостоверенного в
нотариальном порядке? Вправе ли ИП применять ПСН в отношении
деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 июня 2013 г. N 03-11-12/24021
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и по вопросу применения патентной системы налогообложения сообщает следующее.
Согласно «пп. 19 п. 2 ст. 346.43» Налогового кодекса Российской
Федерации патентная система налогообложения применяется в отношении
предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (наем) жилых и
нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих
индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
При этом по вопросу о возможности применения патентной системы
налогообложения в отношении вышеназванной предпринимательской
деятельности при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в
совместной собственности индивидуальных предпринимателей — супругов,
следует учитывать следующее.
«Статья 34» Семейного кодекса Российской Федерации устанавливает, что
имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной
собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему
имуществу супругов), относятся в том числе доходы каждого из супругов от
предпринимательской деятельности, движимые и недвижимые вещи, ценные
бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения
или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в
период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно
приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные
средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из
супругов, в том числе за счет доходов от осуществляемой им
предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью
супругов.
В соответствии с «п. 2 ст. 253» Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее — ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в
совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников,
которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается
сделка по распоряжению имуществом. «Пункт 4 указанной статьи» ГК РФ
предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для
отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не
установлено иное.
Так, согласно «ст. 35» Семейного кодекса Российской Федерации владение,
пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по
обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по
распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с
согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по
распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального
удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке,
необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование («ст. 606»
ГК РФ).
В этой связи передача имущества в аренду является одним из способов
распоряжения имуществом. Соответственно, для передачи одним из супругов
(индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего
супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально
удостоверенное согласие второго супруга.
Учитывая изложенное, в отношении предпринимательской деятельности по
передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам —
индивидуальным предпринимателям на праве совместной собственности, может
применяться патентная система налогообложения при условии осуществления
такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия
одного из супругов, на которого зарегистрировано такое недвижимое
имущество.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав
В договоре аренды такое условие прописывать не нужно, чтобы не давать согласие, Вы с женой можете заключить договор доверительного управления, тогда Вы будете действовать и от своего имени и от имени жены.
Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
[Гражданский кодекс РФ][Глава 53][Статья 1012]
1. По договору доверительного управления имуществом одна
сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному
управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление,
а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в
интересах учредителя управления или указанного им лица
(выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный
управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с
договором доверительного управления любые юридические и фактические
действия в интересах выгодоприобретателя.
Вы можете сдать в аренду только свою долю, при этом обязательно согласие второго собственника. Если же Вы будете сдавать все помещение, с учетом доли второго собственника, то с ним необходимо заключать договор аренды.
При этом, каждый из собственников самостоятельно уплачивает налоги со своих доходов. Если ИП сдает в аренду часть помещения, собственником которого является, он может применять ПСН, Если ИП сдает в аренду часть своей доли, и в субаренду долю второго собственника, ПСН применяться не может.
НПА:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 25 июля 2013 г. N 03-11-12/29569,
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73(ред. от 25.12.2013)«Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды»
Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав
раз 2 собственника, соответственно, необходимо заключать 2 договора аренды и получить отдельные патенты на каждую часть .(пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения)
при осуществляющий предпринимательской деятельности по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в натуре в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе применять патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю такого собственника в общей долевой собственности на это имущество. Данную позицию подтверждает письмо Минфина России от 25.07.2013 N03-11-12/29569.
Поэтому собственнику который намеревается сдавать данную часть помещения в аренду по указанной системе налогообложения, следует получать письменное согласие другого собственника на данную сделку, после чего заключать договор аренды на данную долю с указанием размера площади, приходящейся на его долю, и ее местарасположения.
Уважаемая Ирина Николаевна! Прочтите, пожалуйста, внимательно Письмо Минфина России от 14.10.2014 N 03-11-09/51543, на которое ссылается Виктор Котов - Ваш союзник при рассмотрении моего вопроса. Разве предпоследний абзац этого письма """"В связи с этим при установлении законом субъекта Российской Федерации ПВД на один обособленный объект в зависимости от площади сдаваемого объекта индивидуальным предпринимателем, осуществляющим с согласия других собственников передачу в аренду объекта (помещения), находящегося в общей долевой собственности, ПВД определяется исходя из общей площади сдаваемого в аренду объекта"""" не говорит о том, что сдача в аренду всего объекта одним из собственников - индивидуальным предпринимателем, возможна с согласия остальных собственников ??? А последний абзац этого письма, как раз, рассматривает противоположный случай, о котором говорится в Письме Минфина России от 27.02.2015 N 03-11-12/10144 - когда каждый из собственников является арендодателем - тогда он и должен получать патент на свою часть. Проанализируйте, пожалуйста, внимательно эти письма!
Здравствуйте, Владислав!
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
Владислав
Соглашусь с позицией Виктора Котова.
Приобретя нежилое помещение в общую долевую собственность (по 1/2), Вы с супругой тем самым уставили режим общей долевой собственности. Поэтому нормы ст. 35 СК РФ об общей совместной собственности супругов не применимы. И распорядиться 1/2 долей супруги, отдав ее в аренду, Вы не вправе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Следовательно, договор аренды должен быть заключен между Вами, Вашей супругой как арендодателями и арендатором.
2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
Владислав
Нет, не может. И муж, и жена должны иметь свои патенты.
3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
Владислав
Муж не вправе распорядиться чужой собственностью — 1/2 помещения жены. Здесь нужно не нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении, а нотариальная доверенность по распоряжению имуществом жены.
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
Владислав
Передача прав оформляется доверенностью. Если будет доверенность, Вы будете в договоре аренды представлять себя (арендодатель 1) и свою жену по доверенности (арендодатель 2).
Не могу понять следующее: имущество куплено на совместно нажитые деньги с супругой, т.е. на деньги, которые честно «очищены». Доли между нами установлены для того чтобы соблюсти наши равные имущественные права на это имущество. Супруга не имеет ИП, и полностью доверяет мне распоряжаться и управлять этим имуществом. Не понимаю, какой конкретно нормой установлено, что я не имею права распоряжаться нашим общим имуществом — ведь от того, что оно долевое, оно не перестало быть общим.
Владислав
Согласно ч. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Режим долевой собственности Вы установили с супругой сами. Поэтому в силу с пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение нежилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех ее участников. Единолично распоряжаться этим помещением ни Вы, ни супруга не можете.
Да, муж может сдать от своего имени, так как это совместная собственность супругов.
Быстрова Лина
Лина, не вводите в заблуждение клиента, а читайте внимательно вопрос:
нежилое помещение, которое находится в общей долевой собственности (по ½ доли)
Владислав
Где Вы усмотрели совместную собственность, Лина?
1.Может ли ИП мужа заключить Договор аренды и сдать нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности супругов, от своего имени, т.е. Договор аренды будет заключен между ИП мужа и арендатором?
---ТАКОЕ ПРАВО У МУЖА ПОЯВИТСЯ. (ПРИ НАЛИЧИИ ДОВЕРЕННОСТИ ИЛИ СОГЛАШЕНИЯ ОТ ЖЕНЫ) СТ. 35 СК РФ.Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом
супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам
отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в
случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо
должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной
сделки.
— 2.Может ли ИП мужа получить патент на все нежилое помещение и таким образом самостоятельно выполнять обязанность по уплате налога государству?
---ПРИ НАЛИЧИИ СОГЛАСИЯ ИЛИ ДОВЕРЕННОСТИ ОТ ЖЕНЫ. МОЖЕТ ПОЛУЧИТЬ ПАТЕНТ. статья 35 СК РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
—3.На чье имя необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги на распоряжение ее долей в нежилом помещении: на имя ее мужа, как физического лица или на имя его ИП?
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
---НА ИМЯ ИП.
4.Можно ли не получать такое согласие от супруги, а указать в Договоре аренды про передачу прав на распоряжение ее долей в нежилом помещении ее мужу?
---РИСКОВАННО. ТАКУЮ СДЕЛКУ МОЖНО ОТМЕНИТЬ ИЛИ ПРИЗНАТЬ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ.
Статья 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием
обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств2.Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
С УВАЖЕНИЕМ.
Котов Виктор, а я написал, что можно от жены оформить доверенность либо заключить договор на управление ее имуществом.
Тогда в этом случае согласия требоваться не будет.
Можно будет оформлять патент и сдавать в аренду.