8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1600 ₽
Вопрос решен

Для этого нужен отдельный возмездный договор?

Вопрос по продаже арендного бизнеса.

Есть помещение в аренде, которым текущий арендатор (ООО с 1 учредителем физлицом) распоряжается на основании 5-летнего договора аренды и сдает его частями в субаренду.

Арендатор (ООО, а точнее его учредитель) хочет продать данный арендный бизнес. Что включает в себя де-факто смену арендатора с ООО старого владельца на ИП нового владельца.

Как это правильно оформить, чтобы это было легально и можно учесть в расходах УСН15?

Переуступка прав аренды - это то, что нужно? Для этого нужен отдельный возмездный договор?

Желательно описать процедуру по шагам

типа

1. заключаете договор ППА

2. расторгается старый договор...

итп

Спасибо!

Показать полностью
, Александр, г. Москва
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 9.1
Эксперт

Здравствуйте.

Для начала надо сказать, что уступить договор (ст. 392.3 ГК РФ) можно только с согласия второй стороны:

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод долга возможен только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ).

Соответственно потребуется исполнение этого правила и во взаимоотношениях с субарендаторами, поскольку в ст. 617 ГК РФ говорится только о сохранении прав аренды при перемене арендодателя в связи с переходом вещного права — права собственности, оперативного управления и др., но не в связи с изменением арендодателя в обязательственных отношениях.

Что касается учета в налоговых правоотношениях. 

В п. 1 ст. 346.16 НК РФ установлен исчерпывающий перечень расходов, на которые налогоплательщик, применяющий УСН, имеет право уменьшить налогооблагаемую базу. Расходы на приобретение права требования по гражданско-правовому договору в указанный перечень не вошли. Таким образом учесть в расходах сумму, уплаченную за уступку не получится. На это указывает Минфин РФ в своих письмах от 15.12.2011 N 03-11-06/2/172, от 09.12.2013 N 03-11-06/2/53599.

Сама же процедура попунктно может быть такой.

1. Согласование условий передачи договора с собственником. 
2. Согласование с субарендаторами готовности перезаключить договора субаренды.
3. Заключение тройственного соглашения (собственник, предыдущий арендатор и новый арендатор) о передаче прав арендатора по договору и его регистрация в Росреестре.
4. Заключение тройственных соглашений (предыдущий арендатор-субарендодатель, новый арендатор-субарендодатель и субарендатор) с субарендаторами.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.  

0
0
0
0
Павел Попов
Павел Попов
Юрист, г. Новосибирск

Здравствуйте!

Для решения вашего вопроса, следует вам нужно рассмотреть следующую процедуру с учетом требований ГК РФ Статья 392.3. «Передача договора»:

1. Переговоры и согласование условий передачи арендного бизнеса: Владелец ООО и ИП должны согласовать все условия передачи, такие как стоимость, сроки, условия субаренды и т. д.

2. Получение согласия собственника на передачу прав по договору: Владелец ООО должен получить согласие собственника помещения на передачу договора аренды. Это может потребовать письменного согласия или заключения нового договора аренды с ИП.

3. Заключение трехстороннего соглашения: Владелец ООО, ИП и собственник помещения должны заключить трехстороннее соглашение о передаче прав арендатора ООО на ИП. В этом соглашении должны быть указаны все условия и переуступка прав аренды должна быть оформлена в соответствии с требованиями ГК РФ.

4. Заключение трехсторонних соглашений с субарендаторами: После заключения основного соглашения, ИП должен заключить трехсторонние соглашения с каждым из субарендаторов, в которых будет переуступлено право субаренды. В этих соглашениях изначальная арендная ставка и условия субаренды должны остаться неизменными, и субарендаторы должны дать свое согласие на такую переуступку.

Данная правовая позиция подтверждается разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»:

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. 

Учет суммы, уплаченной за уступку договора, как расхода при применении УСН 15, не получится осуществить, так как такие расходы в основном не предусмотрены п.1 ст. 346.16 НК РФ. 

0
0
0
0

Коллега, а причем тут 

Владелец ООО

 ?

и что значит

такие расходы в основном не предусмотрены п.1 ст. 346.16 НК РФ

 ?

0
0
0
0

Я дополню свой ответ:

Коллега, а причем тут 

Владелец ООО
 ?

и что значит

такие расходы в основном не предусмотрены п.1 ст. 346.16 НК РФ
 ?

Клиент указал в вопросе, что:

Арендатор (ООО, а точнее его учредитель) хочет продать данный арендный бизнес. Что включает в себя де-факто смену арендатора с ООО старого владельца на ИП нового владельца.

В связи с решением вопроса, по результатам передачи договора, с учетом ст. 392.3 ГК РФ, к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора.

По п. 1 ст. 346.16 НК РФ, нормой установлен перечень расходов, по основаниям которых имеется право уменьшать налогооблагаемую базу. Синонимы к слову основной:  базовый, фундаментальный, главный, важнейший. 

0
0
0
0
Похожие вопросы
Наследство
Если смогу, то как и какие документы для этого нужны?
Бабушка оставила завещание в котором завещаемся что половина двухкомнатной квартиры переходит одному из её сыновей,другая часть половины непосредственно за супругом бабушки,т.е дедушкой.Она оставила завещание на сына и умерла,в это время сын находился в колонии и не мог вступить в наследство,а как вышел,то был сильно болен,причём болезнь началась еще в колонии,есть документы подтверждающие его лечение,он умер так и не приняв наследство.Я как сын того сына которому бабушка завещала квартиру могу как-то получить это наследство ? Ещё один сын и супруг бабушки являются первоочередными наследниками по закону как я понимаю,но могу ли я доказать как-то в суде или где-то,что мой отец по уважительной причине(болезни) не смог принять наследство ? Если смогу,то как и какие документы для этого нужны ? У человека не было возможности принять наследство,никакое заявление у нотариуса не подавалось,есть ли возможность мне получить то,что должно было достаться мне ?
, вопрос №4256256, Дима, г. Москва
Предпринимательское право
Нужен ли отдельный код оквэд для сеансов Р2Р у онлайн школы?
нужен ли отдельный код оквэд для сеансов Р2Р у онлайн школы? или все включено в 85.41 ?
, вопрос №4255234, Ibra, г. Москва
Семейное право
Собираемся купить авто завтра, нужен брачный договор, какие действия?
Добрый день. Собираемся купить авто завтра, нужен брачный договор, какие действия?
, вопрос №4255057, Владимир, г. Москва
Уголовное право
Можно ли из этого вынести какую-нибудь пользу второму подельнику?
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, может ли один судья выносить приговор двум подельникам по уголовному делу? Дело первого было вынесено в отдельное производство из-за заключения с ним досудебного соглашения. Он был осужден на 6 лет судьей Ивановой. Дело второго вел другой судья, судебные заседания переносились и через год он был осужден на 7,5 лет. После кассационной жалобы приговор был отменен и передан на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе. Рассматривать дело будет судья Иванова, которая вынесла обвинительный приговор первому подельнику. Законно ли это? Можно ли из этого вынести какую-нибудь пользу второму подельнику?
, вопрос №4254883, Михаил, г. Нягань
Семейное право
Здравствуйте, может ли участник сво после росписи с женщиной усыновить её ребёнка, и какие документы для этого нужны
Здравствуйте, может ли участник сво после росписи с женщиной усыновить её ребёнка, и какие документы для этого нужны.
, вопрос №4254731, Леся, г. Москва
Дата обновления страницы 11.08.2023