Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Для этого нужен отдельный возмездный договор?
Вопрос по продаже арендного бизнеса.
Есть помещение в аренде, которым текущий арендатор (ООО с 1 учредителем физлицом) распоряжается на основании 5-летнего договора аренды и сдает его частями в субаренду.
Арендатор (ООО, а точнее его учредитель) хочет продать данный арендный бизнес. Что включает в себя де-факто смену арендатора с ООО старого владельца на ИП нового владельца.
Как это правильно оформить, чтобы это было легально и можно учесть в расходах УСН15?
Переуступка прав аренды - это то, что нужно? Для этого нужен отдельный возмездный договор?
Желательно описать процедуру по шагам
типа
1. заключаете договор ППА
2. расторгается старый договор...
итп
Спасибо!
Здравствуйте.
Для начала надо сказать, что уступить договор (ст. 392.3 ГК РФ) можно только с согласия второй стороны:
В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Перевод долга возможен только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ).
Соответственно потребуется исполнение этого правила и во взаимоотношениях с субарендаторами, поскольку в ст. 617 ГК РФ говорится только о сохранении прав аренды при перемене арендодателя в связи с переходом вещного права — права собственности, оперативного управления и др., но не в связи с изменением арендодателя в обязательственных отношениях.
Что касается учета в налоговых правоотношениях.
В п. 1 ст. 346.16 НК РФ установлен исчерпывающий перечень расходов, на которые налогоплательщик, применяющий УСН, имеет право уменьшить налогооблагаемую базу. Расходы на приобретение права требования по гражданско-правовому договору в указанный перечень не вошли. Таким образом учесть в расходах сумму, уплаченную за уступку не получится. На это указывает Минфин РФ в своих письмах от 15.12.2011 N 03-11-06/2/172, от 09.12.2013 N 03-11-06/2/53599.
Сама же процедура попунктно может быть такой.
1. Согласование условий передачи договора с собственником.
2. Согласование с субарендаторами готовности перезаключить договора субаренды.
3. Заключение тройственного соглашения (собственник, предыдущий арендатор и новый арендатор) о передаче прав арендатора по договору и его регистрация в Росреестре.
4. Заключение тройственных соглашений (предыдущий арендатор-субарендодатель, новый арендатор-субарендодатель и субарендатор) с субарендаторами.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Здравствуйте!
Для решения вашего вопроса, следует вам нужно рассмотреть следующую процедуру с учетом требований ГК РФ Статья 392.3. «Передача договора»:
1. Переговоры и согласование условий передачи арендного бизнеса: Владелец ООО и ИП должны согласовать все условия передачи, такие как стоимость, сроки, условия субаренды и т. д.
2. Получение согласия собственника на передачу прав по договору: Владелец ООО должен получить согласие собственника помещения на передачу договора аренды. Это может потребовать письменного согласия или заключения нового договора аренды с ИП.
3. Заключение трехстороннего соглашения: Владелец ООО, ИП и собственник помещения должны заключить трехстороннее соглашение о передаче прав арендатора ООО на ИП. В этом соглашении должны быть указаны все условия и переуступка прав аренды должна быть оформлена в соответствии с требованиями ГК РФ.
4. Заключение трехсторонних соглашений с субарендаторами: После заключения основного соглашения, ИП должен заключить трехсторонние соглашения с каждым из субарендаторов, в которых будет переуступлено право субаренды. В этих соглашениях изначальная арендная ставка и условия субаренды должны остаться неизменными, и субарендаторы должны дать свое согласие на такую переуступку.
Данная правовая позиция подтверждается разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»:
По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.
Учет суммы, уплаченной за уступку договора, как расхода при применении УСН 15, не получится осуществить, так как такие расходы в основном не предусмотрены п.1 ст. 346.16 НК РФ.
Коллега, а причем тут
?
и что значит
?
Я дополню свой ответ:
Клиент указал в вопросе, что:
В связи с решением вопроса, по результатам передачи договора, с учетом ст. 392.3 ГК РФ, к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора.
По п. 1 ст. 346.16 НК РФ, нормой установлен перечень расходов, по основаниям которых имеется право уменьшать налогооблагаемую базу. Синонимы к слову основной: базовый, фундаментальный, главный, важнейший.