Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Перевод таунхаус а в статусе "аппартаменты" в статус "жилое помещение"
Здравствуйте!
Хотим купить таунхаус в коттеджном поселке в Московской области. Посёлок построен и сдан в 2015 г.
В ипотеку сейчас купить не можем, т.к. это уже построенные аппартаменты, но ещё не вторичный объект жилой недвижимости (ипотеку на данный формат недвижимости не выдают).
На данный момент, как нам объяснили, Правительство Московской области утвердило разработанную схему территориального планирования Ногинского муниципального района Московской области (Генплан), в соответствии с которой все земельные участки посёлка получили категорию "земли населенных пунктов" с видом разрешённого использования "для индивидуального жилищного строительства".
Ссылки на документы:
1. Решение Совета депутатов «Об утверждении Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования «Город Старая Купавна Московской области»» от 27.03.2018 № 76/11.
2. Решение Совета депутатов «Об утверждении внесения изменений в Схему территориального планирования Ногинского муниципального района Московской области» от 29.05.2018 № 95/14.
В отделе продаж посёлка говорят, что они подали соответствующие документы на перевод земель и таунхаусов в категорию жилых помещений.
Есть предложение одного из собственников купить его таунхаус прямо сейчас по устраивающей нас цене, но это ещё статус "нежилое помещение". Если мы купим его сейчас, когда ещё идёт процесс перехода статуса земель посёлка, то как тогда для нас будет выглядеть схема получения статуса "жилое помещение" (важно, т.к. нужна будет прописка). Мы сами будем вынуждены заниматься переводом статуса помещения или он произойдет автоматически для всего посёлка? Нужно ли нам будет нести дополнительные финансовые затраты на соответствующее оформление; какие здесь подводные камни?
Или лучше подождать заявленные 2-3 месяца на оформление документов отделом продаж посёлка и потом купить в ипотеку один из объектов уже как вторичку жилого фонда?
Здравствуйте
На мой взгляд вот это
Или лучше подождать заявленные 2-3 месяца на оформление документов отделом продаж посёлка и потом купить в ипотеку один из объектов уже как вторичку жилого фонда?Екатерина
однозначно лучше. Так вы уже покупаете именно жилое помещение и рисков у вас намного меньше.
Если же покупать сейчас то —
1 — перевод помещения будет лежать на вас как на собственнике, и вам либо по договору придется на продавца перекладывать ( наверняка за доп плату) или же заниматься самим
2- никто не знает правда ли переведут вам эти помещения — там много нюансов — это касается и расположения ( я имею в виду ври земли) и состояния- пожарного, санитарного и т.д. Требования к этим помещениям разные. Поэтому не все помещения можно превратить в жилые.
+ если вам нужна ипотека опять же гораздо проще брать ее на уже вот понятный для банка объект — условно квартиру или жилое помещение. Да, она все равно будет в залоге у банка пока вы платите кредит, но все таки это четкое и понятное оформление по закону об ипотеке.
3 — коммунальные платежи.
по жилым помещениям все четко и понятно — там работает жк и тарифы установленные государством на жкх.
С нежилыми- такой штуки нет, соответственно если перевод помещения затянется — то обслуживание этих помещений может вам вылиться в большие суммы. И мы их тут с вами не угадаем.
Сам порядок перевода помещений указан в ст 23 и 24 ( основания для отказа в том числе) жк. Статьи большие и щас нет смысла их переписывать — но этот порядок не такой простой как кажется.
Добрый день. Поддержу коллегу Балашова. Изменение ВРИ земельного участка в Вашем случае не приводит к автоматическому изменению статуса расположенной на этом участке недвижимости. Строения, насколько я понимаю, сданы и зарегистрированы, поэтому для изменения их статуса собственник должен пройти соответствующую процедуру. При этом изменение статуса участка конечно позволит Вам ставить вопрос об изменении статуса постройки. Но для этого постройка должна отвечать требованиям предьявляемым к жилым помещениям. Далее все в соответствии со статьей 23 ЖК
В принципе представить документы на самом деле конечно не так сложно, но не стоит забывать, что в изменении статуса может быть и отказано — статья 24 ЖК http://www.consultant.ru/docum...и все это будет Вашей проблемой, поскольку Вы собираетесь покупать обьект в том статусе, который у него закреплен сейчас и, таким образом, берете на себя все дальнейшие риски, связанные с изменением статуса постройки, а так же возможным отказом в этом. Поэтому соглашусь с коллегой Балашовым, да и с Вашим мнением, что единственным гарантированным и самым простым вариантом для Вас будет2. Для перевода… нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) ... представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.
лучше подождать заявленные 2-3 месяца на оформление документов отделом продаж посёлка и потом купить в ипотеку один из объектов уже как вторичку жилого фонда.
С уважением Евгений Беляев
Здравствуйте, Екатерина!
Поддержку коллег в мнении о том, что лучше все же покупать готовый объект недвижимости, в том виде и статусе, который устраивает именно Вас. Ответственность по переводу будет лежать именно на собственнике помещения, однако в данном случае не все так критично как может казаться, поскольку все же перевод планируется не в отношении одного-двух-трех объектов, а принципиально целого поселка. В связи с чем, оформление документации будет осуществляться планово, в отношении всех танхаусов и МКД (если такие есть). Процедура в плане финансов не очень затратная, но вот во времени это длительный процесс, и врядли здесь может идти речь о 2-3 месяцах… По поводу переоформления, предполагаю, что здесь может действовать от имени всех желающих (собственников) представитель отдела продаж посёлка (например).
По поводу переводов из нежилья в жилье можно посмотреть Постановление Правительства Москвы от 27 октября 2015 года N 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания»http://docs.cntd.ru/document/5...
Два условия такого перевода должны быть соблюдены следующие требования: Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре собственника. Обременения отсутствуют (аренда, арест, залог и прочие ограничения). Только официальный собственник может инициировать изменение категории. Соблюдены требования, предъявляемые к жилому помещению (установлены ст.22 ЖК РФ и п.4 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции")
4. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.Требования, которым должно отвечать жилое помещение посмотрите по ссылке http://www.consultant.ru/docum...
Как вариант решения Вашего вопроса можно заключить предварительны договор купли-продажи с элементами договора купли-продажи будущей вещи, в котором отразить все существенные условия сделки… Т.е. что оформлением смены статуса помещения будет заниматься Продавец, а по факту окончания перевода будет заключен основной договор купли-продажи.
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
По данной теме есть Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»http://base.garant.ru/58202809...
С уважением, Алина Пучко.