Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос об обращении взыскания на предмет залога по 214-ФЗ
Добрый день! Я участник долевого строительства, земля у застройщика в собственности, готовность строения 85%, просрочка 12 месяцев, но достройка под вопросом. Планирую подавать исковое заявление об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с 214 ФЗ. Цель - получить страховое возмещение. Правильно ли я понимаю, что долг в данном случае может возникнуть только при расторжении дду и потом претендовать на обращение предмета залога с целью удовлетворение этих требований. Разве нельзя обратить залог с целью исполнить обязательства по дду, в виде возврата цены договора и компенсаций по решению суда из стоимости реализации этого имущества? Далее, при условии получения страхового возмещения, передать право требования по дду страховщику....и он сам будет решать о необходимости дальнейшей реализации и получения возмещения в пределах требований?
Ситуацию описал здесь https://www.youtube.com/watch?v=ho4ZEA15tag&t=101s
Уважаемый, Константин, здравствуйте!
Залог — это обеспечение обязательства. Залог обеспечивает обязательство по передаче застройщиком объекта долевого строительства.
Но помимо Закона №214 данные отношения регулируются также Законом об ипотеке.
В итоге получается, что действительно, для того, чтобы обратить взыскание на предмет залога, необходимо иметь просуженную задолженность. То есть расторгнуть договор через суд.
Однако, стоит отметить, что суды довольно редко обращают взыскания на предмет залога. Для этого нужно очень веские основания. Маловероятно, что при просрочки в 12 месяцев, удастся обратить взыскание на залог. Кроме того, сумма долга должна быть более 5% от стоимости заложенного имущества.
ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
С уважением,
Добрый День! Во-первых, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество необходимо сначала установить факт задолженности, который возник вследствие невыполнения обязательства, в обеспечение которого было заложено имущество. То обстоятельство, что имеется просрочка в сдаче объекта не устанавливает факт наличия задолженности. Его устанавливает, например, вступивший в законную силу судебный акт (как Вы отметили, о расторжении договора и взыскания суммы, внесённой за объект). На практике же со стороны суда, скорее всего, будет отказ. Просрочка в 12 месяцев не веское основание для требований, которые Вы указали. Чаще всего происходит два варианта: 1. Застройщик просрочивает сдачу, а дольщик обращается в суд с взысканием неустойки за просрочку сдачи объекта. 2. Застройщик банкрот. В данном случае компенсация произойдёт за счёт средств государства. Поймите правильно, даже обращаясь с взысканием неустойки суды повсеместно применяют статью 333 ГК и в несколько раз снижают сумму требований, хотя ВС РФ говорит, что для применения данной статьи необходимы веские основания, а Вы же говорите об обращении взыскания на заложенное имущество, это ещё при том, что реализация заложенного имущества с торгов (в случае, если объект уйдёт с первых торгов) покроет лишь сумму, равную стоимости объекта по дду, в имеется ещё проценты по 395, моральный, представительские расходы, судебные издержки. При подобной практике (обращение взыскания на залог по дду при просрочке сдачи объекта в 12 месяцев) все застройщики уже давно остались бы банкротами. Для решения Ваших задач обращайтесь к юристам нашей компании