Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отношения с Арендодателем при ликвидации ИП
Я - ИП, вид деятельности - розничная торговля. ПОсле новогодних праздников решила прекратить предпринимательскую деятельность, то есть закрыть ИП. По договору аренды с торговым центром, в котором я арендую площадь (договор срочный, заканчивается 25.07.2015г.) есть такое понятие как "Обеспесительный взнос - специальный, не являющийся задатком и не предусмотренный ГК РФ способ обеспечения исполнения Арендатором всех обязательств по настоящему договору, в виде денежной суммы, уплачиваемая арендатором в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору, а также надлежащего исполнения гарантий, которая остается в распоряжении Арендодателя на протяжении всего срока арендыи удержанием которой могут обеспечиваться требования Арендодателя к Арендатору об уплате любых причитающихся Арендодателю платежей по натоящемудоговору, а также по покрытию убытков, возникших или могущих возникнуть у Арендодателя вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательсв по настоящему договору, а равно нарушения данных гарантий или заверений". Сумма обеспечительного платежа равна сумме арендной платы за два календарных месяца. Была уплачена при заключении договора. Далее по договору "Обеспечительный взнос подлежит зачету в счет оплаты арендной платы за последние месяцы аренды, а оставшаяся часть возвращается Арендатору в течении 30-дней с даты даты прекращения настоящего договора аренды с учетом иных положений договора. В случаях нарушений условий настоящего договора со стороны Арендатора, при досрочном расторжении настоящего Договора по инициативе или вине Арендатора, сумма Обеспечительного взноса не подлежит возврату Арендатору и рассматривается как справедливая, но не обязательно достаточная компенсация убытков, понесенных Арендодателем по вине Арендатора".
Мною было отправлено уведомление арендодателю о прекращении договорных обязательств в связи с ликвидацией юр.лица с просьбой зачесть внесенный обеспечительный платеж в счет последнего периода аренды, а оставшуюся часть возвратить.
Арендодатель отказывается возвращать внесенный обеспечительный платеж, аргументируя это расторжением договора с моей стороны. Прав ли Арендодатель? Ведь в данном случае прекращение обязательства обусловлено самим юридическим фактом ликвидации стороны обязательства.
Здравствуйте, Юлия Геннадьевна! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
Здравствуйте, Юлия Геннадьевна! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.
Мною было отправлено уведомление арендодателю о прекращении договорных обязательств в связи с ликвидацией юр.лица с просьбой зачесть внесенный обеспечительный платеж в счет последнего периода аренды, а оставшуюся часть возвратить.
Юлия Геннадьевна
Юлия Геннадьевна, уточню, что в вашем случае нужно вести речь о прекращении вашей деятельности в качестве ИП, но суть не в этом.
Арендодатель отказывается возвращать внесенный обеспечительный платеж, аргументируя это расторжением договора с моей стороны. Прав ли Арендодатель?
Юлия Геннадьевна
Учитывая, что в договоре аренды предусмотрено, что
в случаях нарушений условий настоящего договора со стороны Арендатора, при досрочном расторжении настоящего Договора по инициативе или вине Арендатора, сумма Обеспечительного взноса не подлежит возврату Арендатору и рассматривается как справедливая, но не обязательно достаточная компенсация убытков, понесенных Арендодателем по вине Арендатора.
Получается, что арендодатель прав, поскольку в данном случае Вы расторгаете договор аренды по вашей инициативе. То, что Вы прекращаете свою деятельность, не отменяет указанный пункт договора аренды, поскольку договор аренды Вы расторгаете по собственной инициативе, ведь решение о прекращении деятельности в качестве ИП — ваше, т.е. добровольное, и не связано с нарушением обязательств арендодателем.
Но вместе с тем суды неоднозначно трактуют право арендодателя на удержание обеспечительного платежа при расторжении договора аренды по инициативе арендатора, хотя в основном суды исходят из свободы договора, признавая право на удержание обеспечительного платежа законным, поскольку это предусмотрено договором аренды.
В данной ситуации Вам можно рекомендовать попробовать в судебном порядке требовать от арендодателя возврата обеспечительного платежа, обосновывая тем, что арендодатель не понес убытков в размере удержанного платежа при досрочном расторжении договора аренды.
http://portal-law.ru/articles/inoe/rastorzhenie_i_prekrashhenie_dogovora
Возникает закономерный вопрос: как разграничить в таком случае расторжение договора и прекращение договорных обязательств в связи с невозможностью исполнения (ст. 416 ГК), смертью гражданина (ст. 418 ГК), ликвидацией юридического лица (ст. 419 ГК)?
Прекращение договорных обязательств в связи с невозможностью исполнения вызывается самим этим юридическим фактом в силу прямого указания закона. В данном случае договор прекращается без чьей-либо инициативы. Закон лишь определяет правоотношения между сторонами уже прекратившегося договора. Вопрос о возмещении убытков часто решается различно, в зависимости от того, прекратились обязательства сторон в связи с расторжением договора или в связи с невозможностью исполнения. В практике имел место следующий случай. Сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения. Срок действия договора был определен с 1 июня 2002 г. по 30 апреля 2003 г.; после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу чего на основании п. 2 ст. 621 ГК договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. 30 мая 2003 г. в арендованном помещении произошел пожар, который уничтожил все имущество арендатора. После пожара арендатор этими помещениями не пользовался. 10 августа 2003 г. арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора аренды. Данное письмо получено арендодателем 2 сентября 2003 г., поэтому он полагал, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК договор аренды считается расторгнутым со 2 декабря 2003 г. Все это время договор, по мнению арендодателя, продолжал действовать и арендатор должен был уплачивать арендную плату. ФАС, рассматривавший данное дело, пришел к выводу, что в этом случае договор аренды не был расторгнут на основании заявления арендатора, а прекратился невозможностью исполнения, вызванной обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК). На этом основании арендодателю было отказано во взыскании суммы долга по аренде и пени с 1 июня 2003 г. по 2 декабря 2003 г.
В случаях, предусмотренных ст. ст. 418 и 419 ГК, имеет место прекращение существования стороны в обязательстве, что и ведет к прекращению договора, стороной которого она являлась. Волевой направленности на прекращение договора здесь также нет, даже если прекращение существования стороны произошло по чьей-либо воле.
В Гражданском кодексе РФ указано в каких случаях можно расторгнуть договор аренды.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]
При этом даже смерть гражданина не может служить основание для расторжения договора аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Т.е. ликвидация ИП не может служить уважительной причиной, или юридическим фактом, которые позволяет однозначно требовать обеспечительный взнос.
Т.е. требования арендодателя по сути обоснованны (но не законны на 100%, так судебная практика по вопросам обеспечительного взноса очень разнообразна)
Исходя из обзора судебной практики
Т.е. в случае если Вы обратитесь в суд шансы, но небольшие.
Тут немного другая ситуация, форс-мажор, а ликвидация ИП это прямая воля стороны. Т.е. прекращать деятельность ИП или нет решаете именно Вы.