Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Получить землю как физ лицо а продать как ИП
Добрый день!
Имею статус ИП. Хочу взять в аренду земельный участок как физ. лицо (не ИП) для строительства многоквартирного дома, построить дом и оформить квартиры на физ. лицо (не на ИП), продать квартиры, а заплатить налоги как ИП (УСН доходы - расходы 5%). Будут ли проблемы в налоговой?
Добрый день.
Проблем с налоговой быть не должно, если Вы будете сдавать всю отчетность и платить налоги.
Здравствуйте, Дмитрий Михайлович.
Особенность деятельности ИП заключается в том, что невозможно четко разграничить имущество, используемое в бытовых целях и в целях извлечения прибыли. Учет доходов от продажи имущества зависит от того, как квалифицировать этот доход, как предпринимательский или личный. При продаже квартир Вы должны заплатить налог по УСН в размере 15% со всего дохода от продажи. У налоговой были бы вопросы к Вам, если бы наоборот Вы продали это имущество как физическое лицо. Ведь Вы желаете продать недвижимость именно в целях осуществления предпринимательской деятельности. В этом случае доход от реализации данного имущества будет однозначно квалифицирован налоговым органом как предпринимательский и учитывать его придется в налоговой базе по налогу при УСН.
Добрый день!
Вывод: В данном случае, это возможно, однако главное — наличие ОКВЭД 70.1 «Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества» в ЕГРИП.
Основание:
На ваш вопрос ответило УФНС России по г. Москва в письме от 14 апреля 2010 г. N 20-14/2/039137@.
Вопрос: Физическое лицо в 2008 году зарегистрировалось как индивидуальный предприниматель, а в 2009 году приобрело квартиру. Вправе ли физическое лицо при продаже этой квартиры признать доход как доход от предпринимательской деятельности?
Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМОот 14 апреля 2010 г. N 20-14/2/039137@
Согласно статье 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.В пункте 1 статьи 23 ГК РФ предусмотрено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.Вместе с тем физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.В соответствии с подпунктом «п» пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей содержатся сведения о кодах по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.Налогоплательщик при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя самостоятельно указывает виды экономической деятельности, которые он планирует осуществлять.На основании статьи 346.11 НК РФ упрощенная система применяется организациями и индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах.Переход к упрощенной системе осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно.Перечень условий, при наличии которых налогоплательщики не вправе применять упрощенную систему налогообложения, предусмотрен в пункте 3 статьи 346.12 НК РФ.Индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, исчисляют налог по установленной ставке в размере 6% (ст. 346.20 НК РФ).Порядок исчисления и уплаты налога определен в статье 346.21 НК РФ.Таким образом, гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с выбранным режимом налогообложения (упрощенная система), исчислять и уплачивать налог в соответствии с порядком, установленным в главе 26.2 НК РФ.Следовательно, налогоплательщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, заявленную в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по коду 70.1 «Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества» ОКВЭД, вправе признать доход от продажи собственного недвижимого имущества, приобретенного в целях дальнейшей перепродажи, как доход от предпринимательской деятельности.
Заместительруководителя Управлениягосударственный советник 3-го классаЕ.А. Останина
Здравствуйте!
Да такая схема возможна. Проблем не будет. Если бы наоборот, тогда налоговая бы обратила на это внимание. А если приобретает как физ.лицо, а продаете как ИП — то формально все законно, придраться не смогут.
С уважением,
Ярослав Цветков.
Схема не противоречит законодательству РФ. Но есть тонкость.
Однако имущество индивидуального предпринимателя (ИП) и физического лица юридически не разграничено.Согласно ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков,
применяющих упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
В силу ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров
(работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), выраженных в денежной и (или) натуральной формах.
В этой связи позиция Минфина России и
ФНС России по данному вопросу не отличается четкостью и
последовательностью. В большинстве случаев мнение официальных органов сводится к тому, что в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также
может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).
В таком случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат
обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 24 ст. 217 НК РФ. Подобный вывод содержится и в письмах Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 14.04.2011 N 03-04-05/3-254, от 06.07.2009 N 03-04-05-01/531, от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 11.07.2006 N 03-05-01-05/140.
Причем в наиболее поздних из них финансовое ведомство выражает мнение, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, должны выполняться 2 условия:
- 1. При регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности
такие как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» и
«Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
2. Недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.
Открытым остается вопрос, должны ли эти условия выполняться одновременно.
Однако в данном случае следует иметь в виду, что главы 23 и 26.2 НК РФ не ставят в зависимость порядок налогообложения доходов от видов деятельности, зарегистрированных или осуществляемых индивидуальным предпринимателем.
НО ЕСТЬ И ДРУГОЕ МНЕНИЕ.
В письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340 указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ.
Вывод — если Вы не будете использовать построенные помещения в своей предпринимательской деятельности, то суды, в случае возникновения спора, могут признать ее подлежащей НДФЛ.