8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
900 ₽
Вопрос решен

Компания по продажам квартир

Добрый день!

Собираюсь приобретать квартиру в новостройке в Подмосковье. Продажами занимается компания по продажам квартир "Миэль". Так как дом уже сдан, квартиры продают по договору ПДКП (договор приложила).

После прочтения текста договора, у меня сложилось впечатление, что получение квартиры мне никто не гарантирует. Квартиру беру в ипотеку, выплачивать проценты банку нужно будет с первого же месяца после подписания всех необходимых документов. К тому же в договоре сделана явная ошибка- в плане указана не та квартира.

Поэтому обращаюсь к Вам за помощью. Посмотрите, пожалуйста, договор. Какие риски могут быть после подписания такого документа? Если застройщик откажется заключать со мной основной договор купли-продажи, смогу ли я вернуть свои деньги или обязать его заключить такой договор?

Показать полностью
  • Предварительный договор
    .doc
Уточнение от клиента

Случайно удалила договор. Прикладываю еще раз.

, Людмила Фокеева, г. Москва
Ольга Степанова
Ольга Степанова
Юрист
Эксперт

Здравствуйте, Людмила.  

Ваш вопрос приняла в работу. Для изучения прикрепленного Договора и подготовки ответа
понадобится некоторое время.

0
0
0
0

по порядку:

1.Покупка квартиры в
новом доме, который строится или на этапе сдачи или только что сдан, как
правило, оформляется Договором долевого участия(ДДУ), который регулируется ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации»
Указанным законом оформление предварительного договора
купли-продажи или ПДДУне предусмотрено, однако многие застройщики пользуются
такой формой и нередко заключают договор предварительный в силу каких-либо
обстоятельств. Поэтому необходимо удостовериться в главном, что объект (дом в
котором вы хотите приобрести квартиру сдан в эксплуатацию (как вы пишите) и
также изучить всю доступную информацию о застройщике (учредительные документы,
реквизиты www.rusprofile.ru/id/2797316
)

2. По предварительному
договору.


Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП)
регламентированст.429 ГК РФ , основное в ПДКП является соглашением сторон о намерении сторон заключить
договор купли-продажи квартиры в будущем именно той квартиры, характеристики которой
должны быть точно указаны в предварительном договоре.
Поэтому если в
предварительном договоре сделана ошибка (указана не та квартира) то ошибку
следует устранить, до подписания договора.


Согласно п.1 ст.429 ГК РФ
Стороны должны в будущем заключить основной договор купли-продажи
квартиры на тех же условиях, о которых договорились, и которые прописали в
предварительном договоре купли-продажи квартиры. В ПДКП должны быть прописаны
существенные условия, которые впоследствии будут отражены в основном договоре
купли-продажи недвижимости, такие как: предмет договора (адрес квартиры,
назначение помещения, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и
другие характеристики) цена договора, а также указать срок, в соответствии с
которым, стороны должны заключить основной договор купли-продажи недвижимости
(квартиры).

Если после заключения предварительного договора
купли-продажи квартиры Продавец будет уклоняться от заключения основного
договора, вы вправе, в силу п.4 ст.445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о
понуждении заключить основной договор, при этом требовать возмещения причиненных
этим отказом убытков.


0
0
0
0

По экспертизе
договора (ПДКП)


1.В преамбуле сторона
продавца действует на основании доверенности – следует запросить эту доверенность
для ознакомления или копию (прочем, банк это сделает обязательно).

2. Ошибка видимо в
ст.1 Договора (предмет договора) все характеристики квартиры должны быть
отражены и соответствовать проектн. документации).

3. В ст.2 Первого
раздела (нумерация в договоре некорректная, т.е. это должен быть п.1.2.
Договора) написан срок в течение которого должен быть подписан основной
договор, а в ст.3 (п.1.3. )должен быть как раз указан срок в соответствии с которым,
стороны должны заключить основной договор.

В ст.4 (п.1.4.
Договора) указано что разрешение на ввод в эксплуатацию имеется это важно
(разрешение _ Постановление)следует проверить, банк это обязательно сделает.

II. Условия Основного
договора – характеристики должны соответствовать п.1.1. Первого раздела
(Предмет договора)

4. Необходимо
обратить внимание на п.2.2. раздела II. Условия Основного договора в нем как раз должна быть прописана цена
квартиры (это существенное условие предварительного договора, т.к. эта цена и
будет в Основном договоре, изменить цену Продацец уже не имеет права.

Специфические условия
обеспечения обязательств по
Предварительному договору прописаны в разделе IV. Условия обеспечения
обязательств по Предварительному договору

Тут вы должны или
согласиться или не согласиться с суммой Обеспечительного платежа который состоит из 2- этапов платежей, причем первый – ваши собственные
средства, а второй – банка (поэтому эти условия еще должны будут согласованы с
банком)

5. следует обратить
внимание на раздел V. Ответственность Сторон по Предварительному договору,
особенно на п.5.3. раздела, уж слишком большой процент

Если Покупатель
нарушит срок исполнения обязательства по оплате суммы Обеспечительного платежа
более чем на 14 (Четырнадцать) календарных дней, то Продавец вправе расторгнуть
настоящий Предварительный договор в одностороннем внесудебном порядке и требовать
от Покупателя оплаты штрафа в размере 10 % (Десять процентов) от причитающейся
суммы Обеспечительного платежа.

а также п.5.4 и п.5.5. – жесткие санкции…
внимательно изучите эти условия и вообще весь 5 раздел Договора, это риски для
вас

6. Обратите внимание
на п. 1.4.(неправильная нумерация)
раздела III. Права и обязанности Сторон по Предварительному договору

«» Продавец вправе после оплаты
Покупателем обеспечительного платежа, указанного в п.1. раздела IV настоящего
Предварительного договора, предоставить Покупателю Квартиру в пользование. При
этом передача Квартиры осуществляется по подписываемому Сторонами Акту
временного доступа в Квартиру.»»


Если вы подпишите
такой временный Акт, то у вас возникнет обязанность по уплате коммунальных
услуг и содержания квартиры согласно
ст.153 ЖК РФ, кроме того, прежде чем подписывать Акт следует обратить внимание
в каком состоянии вы принимаете квартиру и если есть явные недостатки или иные –
отразить это в Акте или не принимать.

0
0
0
0
Любовь Давлятчина
Любовь Давлятчина
Юрист, г. Санкт-Петербург
Эксперт

Добрый день.

Предложенная схема на данный момент является действующей, по данной схеме продают и покупают квартиры именно потому, что дом сдан, заключать ДДУ уже нельзя, поэтому застройщику приходиться сначала оформлять квартиры в собственность на себя, а потом оформлять основной договор купли-продажи на конечного приобретателя квартиры.
Более того, насколько я знаю данную схему работы, то после того как Вы подпишите предварительный договор и внесете оплату Застройщик с радостью передаст Вам по акту приема-передачи квартиру, отдаст ключи, Вы заключите договор с УК и будете там проживать.

Предложенный Вам для подписания договор является стандартным, главное в нем четко определены сроки подписания основного договора. Если до указанного срока (31.01.2015) Вам не будет направлено предложение о заключении основного ДКП, то Вы вправе самостоятельно направить такое предложений Застройщику, а в случае отсутствия от него ответа, Вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор купли-продажи. Практика по данному вопросу в суде достаточно распространенная.

Если ссылаться на законодательство, то прежде всего это следующие нормы Гражданского Кодекса РФ:

Статья 429. Предварительный договор

1.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.

2. Предварительный договор
заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма
основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение
правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также другие существенные условия основного
договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если
такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор
подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного
договора.

5. В случаях, когда сторона,
заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного
договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются,
если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной
договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой
стороне предложение заключить этот договор.

п. 4 ст. 445 ГК РФ: 

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными
законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения,
другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В части Ваших рисков, обратите особое внимание на п. 3,4,5 раздела 5.

В частности об ответственности за просрочку обеспечительного платежа, есть риск, что на Вас Застройщик может переложить ответственность за то, что банк несвоевременно перечислить свою часть денежных средств, поэтому если есть возможность, то увеличьте сроки для перечисления обеспечительного платежа, или же уменьшите неустойку.

При этом ответственности застройщика- продавца в договоре совсем нет.

В части ошибки в договоре — данный договор будут проверять еще и специалисты банка, поэтому при наличии каких-либо несоответствий они укажут на необходимость переподписания. Естественно Вы сами должны проверять данный договор в части указания всех ваших данных, данных на квартиру, стоимость, даты подписания.

0
0
0
0

Проверила Вашего Застройщика по судам — негативных сведений не нашла. Уставной капитал правда у них совсем мизерный — 10 000 рублей, но это стандарт.

Генеральный директор является и одним из учредителей (всего их 4).

Насколько понимаю, то данные лица профессионально занимаются строительством недвижимости и ее управлением.

0
0
0
0

И еще, забыла сразу дописать, исходя из данного договора, к передаче планируется квартира определенной площади за определенную цену, но, как обычно показывает практика после постройки данная площадь может отличаться как в меньшую так и в большую сторону, при этом возвращать деньги или же требовать от Вас доплаты за изменение размера квартиры Застройщик не должен. Тут есть как плюс так и минус, поэтому при осмотре квартиры обратите на это внимание.

0
0
0
0
Похожие вопросы
1100 ₽
Автомобильное право
4 Можете проверить документы, договор, выписки, которые предоставил продавец?
Здравствуйте! Хочу купить квартиру для жилья, первый раз в жизни буду приобретать недвижимость. 1) Изучил информацию в интернете. Существует "Титульное страхование" на случай если после продажи сделку признаю незаконной. Например если продавец психически нездоров, или если не были выделены доли детям при покупке когда-то за материнский капитал. Но оказывается "Титульное страхование" делают обязательно только при покупке в ипотеку. И только редкие страховые компании делают страхование титула при покупке за собственные средства. Я собираюсь покупать как бы за свои собственные средства, через счет аккредитив. Но в моём маленьком городе не могу найти страховую которая бы делал страхование титула. Можно ли в договоре купли-продажи квартиры прописать пункты о том, что в случае признания договора не действительным то продавец обязуется вернуть деньги за квартиру? Или прописать в договоре, что продавец подтверждает, что он дееспособный, на учете не стоит, что материнский капитал не использовался, что иных лиц претендующих на квартиру нет и т.д. Или это не имеет смысла ведь сам договор и признают незаконным? 2) Несет ли какую-то ответственность риэлторское агентство при получении у них услуги СОПРОВОЖДЕНИЕ? Имеет ли смысл у них покупать эту услугу? 3) Какой порядок покупки квартиры через счет аккредитив? - встречаются продавец и покупатель и подписывают договор; - продавец и покупатель идут в банк открывать счет аккредитив; - после этого продавец и покупатель идут в МФЦ, и там они отдают документы, договор, чтобы на покупателя перешло право собственности? А какие документы они отдают? Что там надо делать? - после этого я как покупатель получу какую-то бумагу о праве собственности? - и уже после покупатель и продавец идут в банк, показывают, что право собственности перешло покупателю и продавец получает деньги? 4) Можете проверить документы, договор, выписки, которые предоставил продавец? Сколько будет стоить?
, вопрос №4149441, Андрей Козлов, г. Хабаровск
Недвижимость
Здравствуйте.Мы с мужем продаём совместную(приобретена в браке)квартиру.Продажей займусь я.Муж сделает на
Здравствуйте.Мы с мужем продаём совместную(приобретена в браке)квартиру.Продажей займусь я.Муж сделает на меня доверенность,т.к.квартира оформлена на него.Требуется ли для сделки моё согласие (нотариальное)на продажу ,если я и буду продавать квартиру.
, вопрос №4148642, Наталья, г. Ставрополь
Семейное право
В этом году хочу продать свою квартиру купленную в браке более 5 дет назад- вопрос: придется ли мне платить налог с продажи квартиры?
Добрый день. Развелся с женой год назад, имущество поделили по обоюдному соглашению о разделе имущества. В этом году хочу продать свою квартиру купленную в браке более 5 дет назад- вопрос: придется ли мне платить налог с продажи квартиры?
, вопрос №4146689, Руслан, г. Москва
Недвижимость
Подскажите, пожалуйста, есть ли вероятность незаконной покупки квартиры на основании фото доверенности, и если да - то как себя обезопасить?
Могут ли мошенническим способом без присутствия доверителя заключить договор купли продажи доли в квартире по фото доверенности? Ситуация такая. Родственница имеет долю в квартире. Оформила на меня генеральную доверенность на осуществление всех действий с этой долей. в т.ч.и куплю продажу. Собственниками второй доли являются владельцы агентства недвижимости, по нашему мнению "не чистые на руку". Я по глупости в переписке вотсап отправила им фото доверенности с двух сторон, после чего они ушли со связи. Теперь очень переживаю, что они используя фото доверенности и ее данные заключат поддельный договор купли-продажи и оставят нас без денег и имущества. (укажу так же, что на долю в квартире установлен запрет на рег. действия в связи с неуплатой комунальных платежей, а собственница прописана в данной доле). Подскажите, пожалуйста, есть ли вероятность незаконной покупки квартиры на основании фото доверенности, и если да - то как себя обезопасить?
, вопрос №4146178, Анна Сирица, г. Ессентуки
1000 ₽
Вопрос решен
Семейное право
До брака купил квартиру за счет продажи своей квартиры и выделил доли детям, сейчас развелись и бывшая
До брака купил квартиру за счет продажи своей квартиры и выделил доли детям,сейчас развелись и бывшая супруга хочет продать квартиру,можно ли как то ей помешать в документах купли продажи квартиры прописано что я собственник но обязан выделить доли по достижению 18 лет детям
, вопрос №4146004, DMITRIY, г. Москва
Дата обновления страницы 11.11.2014