Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как суд должен разрешить указанный спор?
В договоре аренды нежилого помещения предусмотрено, что арендатор при заключении договора вносит платеж за последний месяц срока аренды. До окончания срока аренды указанный договор расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в связи с ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязательств (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя суммы платежа, внесенного им за последний месяц срока аренды. Арендодатель в отзыве на иск возражал относительно заявленного требования, ссылаясь на п. 2 ст. 381 ГК РФ, который предусматривает, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. В связи с чем арендодатель настаивает на том, что сумма задатка должна остаться у него, т.к. факт нарушения арендатором обязательств является установленным и им не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Как суд должен разрешить указанный спор?
Добрый день!
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из содержания п.1 сит. 450, п.2 ст.452, п.3 ст. 453, п.2 609. п.2 ст. 651 ГК РФ следует, что действующее законодательство предусматривает два способа о расторжения договора: оглашение сторон либо наличие решения суда о расторжении договора.
В договоре аренды нежилого помещения предусмотрено, что арендатор при заключении договора вносит платеж за последний месяц срока аренды. До окончания срока аренды указанный договор расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в связи с ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязательств (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Предусмотренное договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено
по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательства, который заключается в том, что одна из сторон вносит в пользу другой стороны определенную денежную сумму на случай наступления предусмотренных договором обстоятельств. При возникновении таких обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения связанного с этими обстоятельствами обязательства (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
В рамках арендных отношений обеспечительный платеж может вноситься арендатором, в частности, на случай просрочки уплаты арендной платы, возникновения обязанности по уплате неустойки в связи с нарушением договора, обязанности по возмещению арендодателю убытков, вызванных повреждением арендуемого имущества.
Перечень обязательств, обеспечиваемых обеспечительным платежом, является открытым. Конкретные основания удержания
денежных средств из суммы обеспечительного платежа определяются по соглашению сторон. Судебная практика допускает, в частности, возможность включения в договор аренды условия о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний расчетный период (периоды). Например, постановления АС Северо-Западного округа от 11.02.2021 N Ф07-16176/20, АС Московского округа от 27.04.2020 N Ф05-5036/20, Девятого ААС от 26.03.2021 N 09АП-76562/20, от 23.03.2021 N 09АП-875/21, Двадцатого ААС от 18.11.2020 N 20АП-5954/20.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным
нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В рассматриваемом случае, если изучать условие договора по приведенной формулировке: «В договоре аренды нежилого помещения предусмотрено, что арендатор при заключении договора вносит платеж за последний месяц срока аренды», то буквально толковать данное условие следует именно с позиции внесения обеспечительного платежа в счет последнего месяца аренды.
Т.о., если на момент расторжения договора аренды арендная плата не была внесена за последний месяц действия договора аренды, то обеспечительный платеж должен быть зачислен в счет оплаты последнего месяца аренды. В этом случае возврату арендодателем арендатору он не подлежит. Следовательно, суд должен отказать арендатору в удовлетворении иска.
Если же арендатор на момент расторжения договора не имел задолженности по арендной плате, и последний месяц аренды оплачен им полностью, то у арендодателя нет оснований удерживать обеспечительный платеж в счет оплаты последнего месяца аренды, т.к. это обязательство исполнено арендатором. Следовательно, арендодатель обязан вернуть сумму обеспечительного платежа, т.к. в противном случае на его стороне возникнет неосновательное обогащение. В данном случае суд удовлетворит иск арендатора.