Можно ли проверить, что сделка на покупку недвижимости, прошла незаконно?

После сделки о покупки недвижимости обязательно возьмите выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить, что право собственности  покупателя зарегистрировано. Часть проверок проводит Росреестр при регистрации перехода права собственности.

Также существуют риски признания сделки недействительной по другим основаниям впоследствии (в судебном порядке).

Для уменьшения рисков признания сделки недействительной:

1. Проверка действительности паспорта продавца по сайту мвд.рф (онлайн сервисы, сервисы по вопросам миграции, проверка паспортов по спискам недействительных). Проверка права собственности продавца на недвижимость — выписка из ЕГРН. 

2.Риск признания сделки недействительной кредитором для целей погашения задолженности, в том числе не обеспеченной залогом данного имущества. Для этих целей изучаются судебные акты на сайтах bsr.sudrf.ru, sudact.ru (юр лица также kad.arbitr.ru), искать нужно дела о банкротстве или на взыскание больших сумм долга. Можно запросить кредитную историю из БКИ, чтобы удостовериться в отсутствии больших длительно непогашенных долгов, в том числе в качестве поручителя, что покажет возможность появления судебного разбирательства в ближайшее время. Проверяем на наличие банкротств, так как при процедуре банкротства сделки выбытия имущества могут быть признаны недействительными (например, если цена будет ниже рыночной) -  old.bankrot.fedresurs.ru/

Если имущество находится в ипотеке, то если в договоре ипотеки указана необходимость получения согласия залогодержателя на продажу имущества, нужно получить согласие залогодержателя. Узнать о наличие обременения в виде ипотеки можно в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Там же можно узнать о запрете совершения сделок с недвижимостью, например, для целей взыскания, или арест ФНС. Если недвижимость в ипотеке нужно сразу выяснить у продавца и залогодержателя порядок снятия ипотеки. Регистрацию ипотеки снимет залогодержатель после оплаты долга. Например, продавец будет оплачивать остаток долга после оплаты средств по договору купли продажи. Поскольку оплата будет после регистрации договора купли продажи, то регистрация договора купли продажи будет с обременением ипотекой по долгам продавца. (Оплата до регистрации, повышает риск мошенничества, Росреестр может отказать в регистрации). 

Статья 37. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Отчуждение заложенного имущества

п.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Также выяснить чьи именно долги заложены по ипотеке. Это могут быть долги не только собственника, но и  предыдущего (до продавца) собственника, или по долги третьих лиц. Если это третьи лица, то выяснять с ними как и каким образом они будут платить по долгам и снимать обременение ипотекой.

Статья 353. ГК РФ Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

п.1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Также ипотека может регистрироваться по договору ренты (ст. 587 ГК РФ).

Статья 604. ГК РФ Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания 

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества 

п.1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Рекомендуется всегда запрашивать нотариально заверенную копию документов, на основании которых приобретено право собственности на продаваемое имущество.

Также обязательно включать в договор купли-продажи условие относительно заверения продавца, что никаких обременений нет, либо перечислять обременения  и  порядок оплаты долгов продавцом как его обязательства, и иные действия, которые должен осуществить продавец для целей снятия обременений.

3. Риск того факта, что договор купли продажи будет не со всеми собственниками. Это может быть при общем имуществе супругов, когда право собственности второго супруга может не быть регистрировано в Росреестре. Для этого истребуется брачный контракт о разделе имущества (он всегда нотариальный), сведения о браке на дату приобретения имущества продавцом (данные паспорта), заверение продавца относительно того факта, что на дату приобретения имущества в браке не состоял/а, при этом подпись продавца должна быть заверена нотариально, или нотариальное удостоверение согласие другого супруга.

Исключение — имущество, полученное в наследство, дарение и по другим безвозмездным сделкам.

Статья 40. СК РФ. Брачный договор

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Статья 41 СК РФ. Заключение брачного договора

п.1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

п.2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

п.3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Статья 36. Имущество каждого из супругов 

п.1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Способ приобретения имущества (купля, наследование, дарение, иной способ) есть в выписке из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.

Особенность приобретения права собственности на недвижимость в результате приватизации — согласно судебной практике общей собственности супругов в случае приватизации не возникает.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2022 N 08АП-3433/2022 по делу N А70-19198/2019

Из системного толкования статьи 244 ГК РФ, статей 1, 2 и 3 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» и статьи 34 Семейного кодекса РФ следует, что приватизация квартиры — это безвозмездная передача квартиры в собственность гражданина. Граждане, в том числе и являющиеся супругами, имеющие право на приватизацию, могут приобрести жилое помещение в общую собственность либо в собственность одного из них; в общую собственность жилое помещение может переходить в том случае, если в приватизации участвуют оба супруга; если приватизация осуществляется в пользу одного из них, общей собственности не возникает, равно как и когда право на приватизацию имелось только у одного из супругов; в этом случае не имеет значения то, что помещение перешло в собственность гражданина в период брака, поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, право собственности возникает у того из супругов, который реализовал свое право на приватизацию.

Аналогичная правовая позиция о том, что на имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам, режим общей совместной собственности супругов не распространяется, изложена в пункте 10 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

4.Риск заключения договора с ненадлежащим собственником.

Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Может быть ситуация, что по брачному контракту недвижимость разделена между супругами, но второй супруг не зарегистрирован в Росреестре как собственник.

Или не было брачного контракта, имущество куплено в браке, зарегистрировано только на одного супруга, а другой супруг умер. В этом случае первому супругу принадлежит право продажи только своей части имущества, хоть он и зарегистрирован единственный в росреестре. Доля второго супруга наследуется наследниками, пусть она и не зарегистрирована в росреестре. На эту долю должно быть оформлено свидетельство о наследстве и права наследников зарегистрированы в ЕГРН.

Существуют случаи, когда наследство оспаривается другими наследниками. Например, наследники оспаривают завещание, пропуск срока принятия наследства, или дети признают недействительным брак наследодателя, если наследство получил супруг/а… и т.п. В этих случаях договор, заключенный с ненадлежащим собственником может быть оспорен.

Также бывают случаи, что например, наследников двое, один из них отказывается от наследства в пользу другого, а через какое-то время признается банкротом, тогда отказ от наследства может быть оспорен заинтересованными лицами.

Во-первых, берем заверенную копию или дубликат свидетельства о праве на наследство.

Обращаем внимание на завещательный отказ — например, на предоставление кому-то права пожизненного проживания.

Берем заверение продавца об отсутствии других наследников его очереди, в котором подпись заверяется нотариусом.

Также сведения о том, что у наследодателя не было долгов в наследственной массе, либо они погашены наследниками.

Берем нотариально заверенные отказы от наследства.

Указываем в договоре купли продажи заверения продавца о том, что других наследников нет, завещательных отказов нет, лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве нет.  

Во-вторых, здесь готовимся к суду, это желательно покупка через три года после приобретения права собственности продавцом, это не только полные паспортные данные на продавца, но и его телефоны, адреса, электронные почты — все способы связи.

Это покупка желательно только с расчетами по банковским счетам.

Также много лет назад, важным аргументом было признание покупателя недобросовестным на том основании, что перед покупкой он не пообщался с соседями, — в том случае они знали, что есть другие наследники. Примерно такие же сложности могут возникнуть с договором дарения. Его тоже могут оспорить. Особенно, если договор дарения заключен незадолго до признания дарителя банкротом. Здесь уже желательно выяснить наличие сведений о банкротстве дарителя или судебных исков относительно дарителя.

5.Риск того факта, что имуществом нельзя будет пользоваться в течение какого-то периода времени. Например, если имущество передано в аренду. Если аренда заключена на неопределенный срок или на срок до года она может не регистрироваться в ЕГРН. Нужно выяснить порядок досрочного расторжения договора аренды. Права арендодателя не изменятся при переходе права собственности на имущество. Нужно запросить договор аренды, либо заверение в договоре купли-продаже о его отсутствии. Тоже касается уже указанных выше договоров ренты, безвозмездного пользования и завещательных отказов. При расторжении некоторых договоров могут потребовать возместить реальный ущерб и иные компенсации, предусмотренные договором. Например, арендатор вложился в ремонт и т.п. А некоторые обременения снять нельзя.

Пример.

Статья 700. ГК РФ Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

п.1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Статья 617. ГК РФ Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

п.1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 586. ГК РФ Обременение рентой недвижимого имущества 

п.1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Также: п.2.ст. 599 ГК РФ Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

6.Регистрация по месту проживания.

Запросить сведения о зарегистрированных в жилом помещении жильцах. Важно, наличие зарегистрированных лиц на момент купли-продаже квартиры может повлечь сложности. С одной стороны, возможно, придется выписывать их в судебном порядке. С другой стороны, не всех можно выписать (Некоторые категории граждан не могут быть выписаны из квартиры собственником. Например, граждане, отказавшиеся от приватизации, рентополучатели или несовершеннолетние без предоставления им нового жилья. Все они должны быть выписаны в добровольном порядке). С третьей стороны, в случае если приобретение жилого помещения продавцом было с использованием материнского капитала, так Вы узнаете о наличии детей, которым не выделена доля в праве собственности в жилом помещении, что приводит к тому, что договор купли-продажи может быть заключен не со всеми собственниками. 

7.Есть особенности продажи жилого помещения, купленного в том числе на средства материнского капитала.

8.Запросить сведения об оплаченных и не оплаченных коммунальных услугах. Взыскивать могут с нового собственника, потом нужно будет в порядке регресса взыскивать в предыдущего продавца.

9.Перепланировка. За незарегистрированную перепланировку полагаются штрафы, также если она привела к ущербу (что-то обвалилось, например, через какое-то время после сноса несущей стены), то и весь ущерб тоже будут взыскивать с собственника. Нужно доказательство того факта, что все перепланировки зарегистрированы до купли-продажи. Это Технический паспорт объекта недвижимости. Берете план и смотрите, снесены ли стенки, изменены ли проемы, заменено ли инженерное оборудование и т.п.  Также желательно узнать находится ли имущество в аварийном состоянии.

10.Покупка земельного участка. Запросить сведения о сервитутах. Убедиться, что на земельном участке отсутствуют зарегистрированные строения. Понимать, что право собственности на строения и здания на участке покупаются отдельно от земельного участка. Они могут быть в одном договоре купли продажи, но с указанием идентифицирующих признаков каждого из них (включая кадастровые номера). При покупке только земельного участка права пользованием участка в необходимых для использования здания пределах сохраняются за собственником, арендатором. (ит.п.)… здания и сооружения. Например, ст..653 ГК РФ)