Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Право доступа к индивидуальному банковскому сейфу Продавец получает в присутствии Покупателя после
Добрый день!
Являюсь продавцом недвижимости. Покупатель является инициатором расчетов посредством банковской ячейки. Впервые сталкиваемся с данным видом расчетов...
Покупатель предлагает след редакцию договора купли-продажи:
«Сумма в размере _____ рублей, 00 копеек заложена Покупателем в присутствии Продавца в индивидуальный банковский сейф, арендованный в хранилище Банка согласно договору аренды индивидуального сейфа до подписания настоящего Договора.
Право доступа к индивидуальному банковскому сейфу Продавец получает в присутствии Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю при наличии ключа от сейфа, а также при предъявлении оригинала договора купли-продажи Квартиры (экземпляр Покупателя) и выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на Квартиру к Покупателю.
Продавец обязуется осуществить выемку денежных средств из индивидуального банковского сейфа в трехдневный срок с момента получения документов с государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.
С момента получения доступа Продавца к индивидуальному банковскому сейфу расчет между Покупателем и Продавцом по настоящему договору считается произошедшим.
Фактом подтверждения полного и окончательного расчета между Покупателем и Продавцом по настоящему договору будет являться расписка в получении денежных средств.
По соглашению сторон, в связи с неполным расчетом по настоящей сделке ЗАЛОГ в пользу Продавца в силу закона не возникает. Претензий между сторонами нет.»
Из вышеприведенного мне не совсем понятен механизм и какие моменты (подводные камни) нужно предусмотреть в Договоре?
Валерия, здравствуйте!
В силу ст. 309 ГК РФ
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями
т.е. из этого текста следует, что сначала передается определенная сумма в ячейку в присутствии Продавца до подписания настоящего Договора.
Право доступа к ней возникает после регистрации перехода права собственности и ключа, его передадут после регистрации и наличии выписки и ЕГРН.
Продавец обязуется получить деньги в ячейке в течении 3 дней после регистрации перехода права.
«С момента получения доступа Продавца к индивидуальному банковскому сейфу расчет между Покупателем и Продавцом по настоящему договору считается произошедшим.» — тут это для Продавца не хорошо. Лучше с корректировать со дня передачи денег. Важно понимать, что вы выдаете расписку в получении денежных средств — это как раз составляется при передаче ключа. Это нужно обязательно указать. Важно понимать, что когда идет передача денег в ячейку тут главное пересчитать деньги и проверить их на подлинность.
«По соглашению сторон, в связи с неполным расчетом по настоящей сделке ЗАЛОГ в пользу Продавца в силу закона не возникает. Претензий между сторонами нет» — тут речь о п.5 ст. 488 ГК РФ, поскольку расчеты фактически осуществляются после регистрации перехода права собственности. В этом рисков нет, поскольку вы получите
Если у вас есть сомнения, то вы можете воспользоваться иными способами расчета, а именно эскроу счет, либо безопасные платежи от Сбербанка, аккредитив. В этом случае подтверждением оплаты будет именно выписка по счету и /или исполненное платежное поручение.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
Здравствуйте
Покупатель является инициатором расчетов посредством банковской ячейки. Впервые сталкиваемся с данным видом расчетов...
лучше конечно аккедитив
Право доступа к индивидуальному банковскому сейфу Продавец получает в присутствии Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю при наличии ключа от сейфа,
ключ юридически никакой роли не играет на самом деле
а также при предъявлении оригинала договора купли-продажи Квартиры (экземпляр Покупателя) и выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на Квартиру к Покупателю.
это вот нормально, правда договор не так и нужен- достаточно выписки
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
то есть переход права в 1 очередь подтверждается выпиской
Продавец обязуется осуществить выемку денежных средств из индивидуального банковского сейфа в трехдневный срок с момента получения документов с государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.
вот это совсем не понятно
зачем эта выемка?
тогда уж лучше перефразировать — что стороны обязуются совместно завершить эти расчеты в 3-х дневный срок
тем более продавец сам этого не сделает, обе стороны должны участвовать.
С момента получения доступа Продавца к индивидуальному банковскому сейфу расчет между Покупателем и Продавцом по настоящему договору считается произошедшим.
это нормально
Фактом подтверждения полного и окончательного расчета между Покупателем и Продавцом по настоящему договору будет являться расписка в получении денежных средств.
тоже нормально, раз расчеты идут наличными
По соглашению сторон, в связи с неполным расчетом по настоящей сделке ЗАЛОГ в пользу Продавца в силу закона не возникает. Претензий между сторонами нет.»
ну это статья 488 гк- на счет залога и что он не возникает- это удобно, иначе придется еще сначала регистрировать залог вместе с правом собственности, а потом идти его снимать в росреестре, подав заявление в мфц.
В принципе не плохие у вас условия в целом, но надо поправить момент на счет выемки — он вот не понятный, чтобы было указано- что в течении 3-х дн от регистрации права стороны обязуются совместно обратится в банк для завершения всех расчетов.
Здравствуйте, я бы посоветовал вам договориться с покупателем и использовать классический, проверенный и распространенный способ расчета с использованием аккредитива. Смысл примерно тот же, что и с ячейкой, но это лучше.
Аккредитив — это способ расчетов, при котором банк перечисляет деньги получателю, когда тот предоставит определенные документы, обычно — подтверждающие исполнение. Так аккредитив стимулирует надлежаще исполнить обязательства (иначе банк не перечислит деньги).
В аккредитиве получение денег не зависит от действий плательщика. После открытия аккредитива с получателем работает банк.
Формулировки в ДКП примерно следующие:
«Цена Квартиры, передаваемой по настоящему Договору, составляет _____ (__________) рублей (цена Договора) <3>.
Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего Договора, является окончательной и изменениям не подлежит.
Расчеты по настоящему Договору осуществляются по аккредитиву.
Покупатель открывает _________________________________ (отзывный/безотзывный) _____________________ (покрытый/непокрытый) (вариант, дополнительно: переводной (трансферабельный)) аккредитив в _____________________________ (наименование банка-эмитента) на сумму, указанную в п. 2.1 настоящего Договора, в срок ____________. Об открытии аккредитива и его условиях банк-эмитент сообщает Продавцу.
Исполняющим банком является __________________________________________.
Аккредитив открывается на срок _______________________________________.
2.3. Условием исполнения аккредитива является представление Продавцом Исполняющему банку следующих документов:
— подлинник настоящего Договора с отметкой органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, о регистрации перехода права собственности на Квартиру;
— подлинник Передаточного акта на Квартиру;
— Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая переход права собственности на Квартиру к Покупателю;
— _____________________________________________________________.
Указанные документы Продавец обязан представить в срок ______________________.
2.4. Расходы за открытие аккредитива и сопровождение расчетов по нему несет _________________ (вариант: Покупатель / Продавец / Стороны в следующем порядке: ________________).
Кроме того, на мой взгляд, что нужно обязательно указывать, что стороны руководствуются, в том числе заключенным договор сейфовой ячейки, если вы примете решение о таких расчетах. Также неплохо было предварительно с ними ознакомиться, чтобы соотнести правильно условия ДКП и условия указанного договора. Важно понимать, что в силу ст. 421 ГК РФ условия определяются Сторонами (главное, чтобы это не противоречило закону). Как определите, так и будет.