Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Или только нам нельзя будет прописаться, а новым владельцам уже пожалуйста?
Здравствуйте! Вопрос по Налогам загородной недвижимости. Имеем участок в собственности на физ. лице, хотим построить дом на нем и сдавать его в аренду, так же будем выставлять его на продажу, ранее чем 3 года. Хотим узнать наиболее выгодный вариант чтобы уменьшить расходы на налоги.
Я так понял что самое выгодное будет оформить это все дело на ИП на УСН 6% и при продаже уже заплатить 6%, а не 13%, но в этом случае затраты на покупку участка и на строительство дома учесть не получится??
И в этом случае надо ли как то переоформлять участок на ИП или строить дом только с расчетного счета ИП? И как оформлять дом? он получается будет считаться не жилым (хотя участок под ИЖС) то есть прописаться там будет нельзя? Или только нам нельзя будет прописаться, а новым владельцам уже пожалуйста?
Добрый день, Евгений!
Я так понял что самое выгодное будет оформить это все дело на ИП на УСН 6% и при продаже уже заплатить 6%, а не 13%, но в этом случае затраты на покупку участка и на строительство дома учесть не получится??
В этом случае не получится (Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 августа 2016 г. N 03-04-05/45728). .
И в этом случае надо ли как то переоформлять участок на ИП или строить дом только с расчетного счета ИП? И как оформлять дом? он получается будет считаться не жилым (хотя участок под ИЖС) то есть прописаться там будет нельзя? Или только нам нельзя будет прописаться, а новым владельцам уже пожалуйста?Евгений
Имущество ИП и физлица законодательством не разграничивается, поэтому переоформлять участок и оплачивать расходы со счета ИП возможно, но это не обязательно.
Земли ИЖС, жилые дома нельзя использовать для предпринимательских целей, поэтому в этом случае необходим перевод земель и здания в иную категорию.
Здравствуйте, Евгений!
Вы совершенно правы, если Вы оформите строительство дома как ИП на УСН, но воспользоваться предусмотренными подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ налоговыми вычетами у Вас не получится, поскольку данные вычеты применяются только к доходам налогоплательщиков, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по указанной ставке налога (то есть, 13 процентов). Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальными предпринимателями ведт к их освобождению от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц, по причине чего к доходам ИП на УСН имущественные налоговые вычеты по НДФЛ применены быть не могут. Вместе с тем, если Вы получаете также и иные доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13 %, то Вы будете вправе уменьшить сумму таких доходов на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ. Оформляется дом в обычном порядке, и нежилым он считаться не может, поскольку согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ,
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом, главенствующим признаком для отнесения строений к жилым является их фунциональное назначение, а не форма его эксплуатации. Проще говоря, будете ли Вы проживать в доме сами или намереваетесь сдавать его в наём, с точки зрения классификациии данного строения как жилого дома значения не имеет, главное, что дом предназначен для проживания. Согласно пункту 3 статьи 17 ЖК РФ,
Не допускается размещение в жилых помещениях… гостиниц...
Но гостиница и жилой дом, сдаваемый в аренду — понятия не равнозначные, с сдача жилья в наём эксплуатацией дома в качестве гостиницы не считается. Что касается регистрации, то Вы несомненно будете иметь право зарегистрироваться в указанном жилом доме, если оно будет являться местом Вашего жительтства или пребывания. Согласно статье 20 Гражданского кодекса РФ, местом жительства гражданина является место его постоянного или преимущественного проживания. При этом, в соответствии с абзацем 5 статьи 6 Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 N 5242-1,
Орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов… на регистрацию.
Что касается использования земельных участков под ИЖС в предпринимательской деятельности, то таковое допустимо, но при этом ставки налога будут немного отличаться.https://www.garant.ru/news/1444131/
по вашему мнению ничего переводить не нужно?
Здравствуйте.
Я так понял что самое выгодное будет оформить это все дело на ИП на УСН 6% и при продаже уже заплатить 6%, а не 13%, но в этом случае затраты на покупку участка и на строительство дома учесть не получится??
Нет, это не самое выгодное. Самое выгодное — это построить жилой дом и сдавать, зарегистрировавшись в качестве самозанятого.
Согласно п.2 ст.6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ
2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
…
3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
ставка налога при применении НПД -4/6 % в зависимости от того, кто является источником дохода (физ.лицо/юр.лицо) -см.ст.10 закона.
Сдача жилого дома при применении НПД никак не ограничивает права на имущественные вычетов при продаже, в том числе и в размере фактически произведенных расходов на приобретение/строительство — см. пп.2 п.2 ст.220 НК РФ, и в то же время сдача в статусе ИП согласно пп.4 п.2 той же статьи сделает невозможным применение имущественного вычета. При этом, Вы избавлены от вопросов о целевом использовании участка.
Если же имеется необходимость сдачи жилого дома именно в статусе ИП, то:
И в этом случае надо ли как то переоформлять участок на ИП или строить дом только с расчетного счета ИП?Евгений
ИП — это статус физ.лица, а не другое лицо (см. ст.2 и ст.23 ГК РФ), никаких переоформлений не требуется, как не нужно и производить затраты именно с расчетного счета, дом строит физ.лицо, а затем использует его в своей предпринимательской деятельности.
Вопрос же о возможности строительства нежилого здания и его эксплуатации на участке ИЖС может быть рассмотрен в рамках отдельной услуги в чате.
Если Вы не откроете ИП, а перед продажей объекта не будете его использовать в предпринимательских целях, тогда применить налоговые вычеты будет возможно (исключение для жилых домов и квартир установлено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса).
Если Вы рассчитываете на использование дома как сдача его в посуточную аренду, тогда такая деятельность может быть приравнена к гостиничным услугам, которая подлежит лицензированию, надо будет изменить назначение жилого дома, ВРИ участка, что повлечет значительные денежные затраты.
В настоящее время в Госдуме разработан законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в целях введения регулирования деятельности гостевых домов»
Проектом вводятся понятия «гостевой дом» и «услуги гостевого дома», «классификация гостевых домов».
Проектом устанавливается, что услуги гостевого дома — это комплекс услуг по обеспечению временного проживания физических лиц и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления услуг гостевого дома в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ, которые предоставляются физическими лицами, применяющими специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.
Но как скоро он будет принят, неизвестно.
Поскольку проект ФЗ находится только на стадии общественных обсуждений, после его должны направить на рассмотрение в правительство РФ, после чего проект подготавливается для его утверждения в 1 чтении в Государственной думе.