Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Удержание обеспечительного платежа по договору найма жилого помещения
Удержание обеспечительного платежа по договору найма жилого помещения
Прошу подсказать правомерность и судебную практику по удержанию обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора. Договор заключён на срок 11 мес, арендатор захотел его расторгнуть после 2-х месяцев аренда. В договоре есть такой пункт: Обеспечительный платеж не возвращается Нанимателю и засчитывается в полном объеме в качестве штрафа в случае, если Наниматель в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения Договора до истечения 11 (одиннадцати) месяцев с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Квартиры.
И такой: Наниматель имеет право в одностороннем внесудебном порядке без объективных причин отказаться от исполнения Договора (расторгнуть Договор) при условии письменного уведомления Наймодателя за 1 (один) месяц до даты предполагаемого расторжения.
В случае, если Наниматель отказывается от исполнения Договора (расторгает Договор) до истечения 11 (одиннадцати) месяцев с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Квартиры, сумма Обеспечительного платежа засчитывается в качестве штрафа.
Арендатор говорит что он неправомерный и оперирует вот этой правовой позицией: Наниматель является физическим лицом, и договор найма им не был заключен в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности. При этом, обеспечительный платеж засчитывается в качестве штрафа при прекращении договора до истечения 6 месяцев.
Однако в соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).
Соответственно удержание обеспечительного платежа в качестве штрафа будет расценено как незаконное действие, поскольку недопустимо устанавливать в отношениях с не предпринимателями штрафные санкции за осуществление правомерных действий, коим является и отказ от договора в соответствии со ст. 687 ГК РФ.
Прошу дать ответ
Здравствуйте, Елена.
Нужно смотреть Ваш Договор чтобы точно сказать может ли быть удержан обеспечительный платеж.
Как правило, он удерживается при досрочном расторжении Договора в связи с нарушениями со стороны Нанимателя или в связи с досрочным отказом Нанимателя от исполнения Договора или при наличии задолженности или при ущербе причиненном имуществу Наймодателя.
Можете более подробно пояснить ситуацию?
Гражданский кодекс
Статья 381.1. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Что у Вас Договором предусмотрено по поводу обеспечительного платежа?
С уважением! Г.А. Кураев
С учетом дополнений и просьбы подтверждения судебной практикой Вам нужно поднять стоимость вопроса, так как она явно не соответствует его сложности и поставленной задаче.
Я Вам отвечу без примеров судебной практики по Вашему дополнению.
Статьей 687 ГК предусмотрена императивная норма согласно которой Наниматель имеет право расторгнуть Договор найма с предупреждением Наймодателя за 3 месяца.
Соответственно, если Наниматель предупредит за 3 месяца, то обеспечительный платеж в качестве штрафа не подлежит удержанию с учетом указанной Вами правовой позиции Верховного Суда РФ.
Если за более короткий срок будет предупреждение, то применяются условия Договора и обеспечительный платеж может быть законно удержан.
Обеспечительный платеж является способом обеспечения надлежащего исполнения Нанимателем обязательств по Договору, удерживается Наймодателем в течение всего срока найма без начисления процентов.
6.2. Обеспечительный платеж подлежит возврату Нанимателю в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты окончания срока найма при условии соблюдения Нанимателем условий Договора.