Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Взыскание денежных средств на достройку многоквартирного дома
застройщик дома обанкротился и не завершил строительство. Собственники через суд оформили права собственности и организовали ТСЖ. ТСЖ приняло решение о целевом взносе на достройку дома. Предыдущий собственник квартиры в 2012 году заключил с ТСЖ соглашение об оплате части взноса в размере 100 тыс., а оплате оставшейся части после выдачи ключей для проведения ремонтных работ и оплатил 100 тыс рублей. Дом в экслуатацию так и не ввели. При этом в декабре 2019 году ТСЖ через суд взыскало с предыдущего собственника денежные средства, на достройку дома. Он в июле 2020 года обжаловал это решение и вернул денежные средства.
В ноябре 2020 году Я купил квартиру в этом доме у предыдущего собственника. В договоре купли-продажи я добавил пункт "в случае взыскания денежных средств за целевой взнос для окончания строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, продавец обязуется их оплатить в полном объёме."
Сейчас ТСЖ хочет принять решение о взыскании денежных средств на достройку дома с новых собственников квартир, предыдущие собственники которых не оплатили, либо не полностью оплатили взнос на достройку дома.
Сможет ли ТСЖ взыскатьс меня денежные средства на достройку дома и смогу ли я в случае взыскания, взыскать их с предыдущего собственника?
Добрый день, Павел!
В пп. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что для принятия решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме принимается большинством голосов, но не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Согласно ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с ч. 2 ст. 158 ЖК РФ, все вопросы организации капитального ремонта многоквартирного дома коллективно решают собственники в многоквартирном доме.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу.
Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Согласно положений части 3 статьи 158 ЖК РФ
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 , предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (приложение N 8)
Нужно смотреть, что именно за работы прописаны в собрании, но в целом я склоняюсь к выводу, что ТСЖ вполне может пойти к Вам за взысканием. С их стороны будет делом техники доказать, что работы относятся к капитальному ремонту МКД.
Насчет взыскания в качестве регресса не всё так однозначно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).
Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без предоставления встречного исполнения и получение вследствие этого материальной выгоды (обогащения), отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако Вы указываете, что в договоре указали: «в случае взыскания денежных средств за целевой взнос для окончания строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, продавец обязуется их оплатить в полном объёме».
То есть Вам могло быть достоверно известно о наличии задолженности.
Поэтому в общем смысле — сможете взыскать, но успех такого иска больше будет зависит от буквального толкования договора и что сторонам было известно на момент совершения сделки.
Изучения рисков договора и полный анализ ситуации находятся за рамками вопроса и обсуждение данных вопросов возможно в рамках отдельной полноценной услуги в чате.
Удачи!
Здравствуйте, Павел.
Основанием внесения второго платежа в размере 100000 рублей указано принятие решения Правления ТСЖ о передаче ключей собственникам.
Если указанное условие выполнено, то у ТСЖ были основания взыскания указанных средств с предыдущего собственника.
Нужно изучать решение суда об отмене заочного решения суда о взыскании указанного платежа и окончательное решение суда по делу между ТСЖ «Дом на Бабушкина» и предыдущим собственником.
По тем же основаниям иск к новому собственнику не может быть подан.
Гражданский процессуальный кодекс
Статья 209. Вступление в законную силу решений суда
2. После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
Плюс можно рассматривать вопрос по сроку исковой давности — 3 года, если этот период прошел после принятия решения Правления ТСЖ о передаче ключей собственникам.
Кроме того, даже если указанные средства будут взысканы с нового собственника, в чем как указано выше, я сомневаюсь, то новый собственник может предъявить иск об их взыскании с Продавца квартиры в силу свободы Договора (статья 421 ГК).
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте. Выскажу свою точку зрения по данному вопросу.
Мне представляется, что требование при таких обстоятельствах может быть предъявлено именно предыдущему собственнику, а не нынешнему. Связано это с природой данного платежа. На мой взгляд, такой взнос не может быть приравнен к взносу на капремонт, поскольку в отношении этого взноса есть прямое законодательное регулирование, прямо указывающее на переход обязанности по его уплате на нового собственника (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). В отношении дополнительного взноса, о котором идет речь в настоящем вопросе такого указания нет, а рассматривать данный взнос в качестве взноса на капремонт, невозможно в силу того, что под капитальным ремонтом понимается согласно ст. 1 ГрК РФ
14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
Если я правильно понял изложенное, речь идет о достройке дома, то есть явно капитальным ремонтом такие действия являться не могут.
Полагаю, что данный платеж представляет собой обязательство прежнего собственника, которое было возложено на него в период его членства в ТСЖ, которое не переходит на нового собственника, как любой дополнительный взнос, собираемый по решению собрания ТСЖ, на любые цели в пределах полномочий общего собрания. То есть я считаю, что обращение с подобным требованием к новому собственнику будет обращением к ненадлежащему ответчику. Какие именно принимались решения о каких взносах, новый собственник при приобретении квартиры мог и не знать, ввиду чего и обязанность такая на него возложена быть не может.
Если же речь будет идти не о переносе на новых собственников неуплаченных предыдущими взносов, а новых, тогда естественно наравне со всеми иными сособственниками новые будут нести соответствующую обязанность.
Коллега, Вы очень удачно привели положения пп. 14.2 ст. 1 ГрК РФ, наверное Вы также изучили, приложенное у вопросу решение суда, где суд прямо указывает какие виды работ ТСЖ проводит в рамках решения собрания. Например: «Устройство системы внешнего водоснабжения и водоотведения, строительство подводящей теплотрассы, монтаж ИТП, монтаж внутренних инженерных систем… и т.д. по списку.
И не кажется ли Вам, что „замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов“(подпункт 14.2 ст.1 ГрК РФ ) как раз немного напоминает то, что делает ТСЖ и за что оно взыскивает деньги.
Что-то подобное по видам работ есть и пунктах 3, 5 Приложения № 8 Правил № 170.
Возможно это просто какие то иные работы?
Вот именно, что немного напоминает, а не прямо соответствует, коллега.
На мой взгляд, капитальный ремонт может быть только того, что уже есть. Невозможно ремонтировать то, чего нет. В связи с этим (и исходя из сообщения клиента о том, что дом в эксплуатацию не сдан, т.е. недостроен) я предположил, что тут не может быть ни замены, ни восстановления.
Если Вы обнаружили в представленных сведениях обратное, я готов внести коррекцию в свой ответ.
Как Выше я уже указывал, что к новому собственнику переходят права по оплате.
В связи с тем, что из-за прямого указания в законе правила «наследства долгов» в том числе в части, не исполненной предыдущим собственником обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, исключает для нового собственника право регрессного требования к прежнему собственнику, но только в случае, если он о них достоверно знал.