Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Задача студий в аренду в частном доме на участке ИЖС
Здравствуйте, есть участок ИЖС веду строительство часто дома. Поменялись планы, планирую разделить дом 270м.кв. на 8 студий для сдачи в аренду на длительный срок. Единый вход лестничной холл, отдельные двери в 8 студий, каждая со своим СУ и кухней. Подскажите, есть ли законный способ оформить свою деятельность, скажем оформить ИП с видом деятельности аренда по патент. Или иной способ чтобы не признали хостелом или гостиницей, или не притянули нецелевое использование земли?
Здравствуйте, Алексей.
Если для земельного участка в качестве основных или вспомогательных видов разрешенного использования (ВРИ) есть ВРИ многоквартирные дома, то можно его выбрать в качестве разрешенного ВРИ, переоборудовать дом в многоквартирный с получением разрешения на реконструкцию в порядке 51 Градостроительного кодекса РФ и сдавать жилые помещения в нем в найм как собственник.
Градостроительный кодекс
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Алексей.
При текущем ВРИ Вы никак не разобьете дом на студии (см. ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и не избежите ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ, если придет надзорный орган в лице Росреестра. И это в лучшем случае.
А в худшем будет обращение в суд прокуратуры или органа власти с иском о сносе в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Тут действительно, как указывает Кураев Геннадий, только менять ВРИ на МКД (если он есть в Градостроительном регламенте) и делать реконструкцию.
Добрый день, Алексей!
Как правильно заметили коллеги, сначала надо узнать возможность размещения гостиницы на Вашем земельном участке. В основных ВРИ градостроительной зоны, где расположен участок, должно быть назначение: гостиничное обслуживание.
В соответствии со статьей 1 ФЗ «Об основах туристкой деятельности»:
гостиница — средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации от 18.11.2020 г. № 1860.
На основании все той же статьи ФЗ: гостиничные услуги —
комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.
Ваше планируемое здание как раз подходит под:
комплекс апартаментов — вид гостиниц, расположенных в одном или нескольких зданиях (корпусах, строениях), объединенных одной территорией, или в части здания, с номерным фондом, состоящим из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет) (часть д) пункта 5 Положения).
Потому что в гостиничные услуги входит понятие предоставление физлицам средства размещения, что подразумевает под собой гостиничные услуги.
Если без оформления как гостиницы, то очень рискованно.
Сдавать в аренду объекты на длительный срок — тогда можно было бы уйти от определения гостиницы.
А если посуточно именно, без оформления апартаментов, то много претензий будет со стороны контролирующих органов.Потому что по сути это гостиничный бизнес, но без оформления, в обход закона.
Здравствуйте, Алексей!
Выскажу альтернативное мнение по Вашей ситуации в отличии от своих коллег.
Самое главное, что Вам необходимо сделать, т.к. у Вас разрешенный вид использования земельного участка ИЖС, вам нужно зарегистрировать свой дом в качестве жилого (ни придумывайте никакие виды регистрации, просто регистрируйте его как будто для собственного проживания).
Когда у Вас будет зарегистрирован на участке жилой дом, Вас не смогут привлечь к ответственности за нецелевое использование земельного участка. В случае жалоб, когда к Вам будут приезжать специалисты из Управления Росреестра, Вы сможете представить соответствующие документы, что на Вашем участке имеется жилой дом, и привлечь Вас к ответственности уже будет сложно.
Далее, в соответствии с частью 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ:
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Таким образом, при сдаче квартир составляйте договор найма, чтобы Вас не смогли привлечь за организацию гостиницы.
Также, в соответствии с пп. «ж» пункта 5 постановления Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении положения о классификации гостиницы»
ж) хостел — вид гостиниц, включающих в себя номера различных категорий, в том числе многоместные номера (но не более 12 мест в одном номере), с возможностью предоставления проживающим как номера целиком, так и отдельных мест, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для приема пищи и т.п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги.
Т.е. гостиница, это не просто предоставление жилых помещений для проживания граждан, но и оказание дополнительного вида услуг. Если Вы не будете оказывать услуги и прочее, то отнести Вас к категории хостела тоже будет нельзя.
И главное не размещайте на дом вывести и рекламу, которая позволит отнести его к гостинице.
Конечно, будьте готовы к жалобам со стороны соседей или третьих лиц, и проверки со стороны надзорных органов безусловно будут, но их задача будет доказать, что вы организовали незаконно гостиницу, но при грамотно выстроенной защитной позиции Вам можно будет оспорить их действия.
Желаю Вам удачи!
В предлагаемом варианте штрафы за нецелевое использование земельного участка вполне возможны.
Плюс иск о сносе самовольной постройки (приведения ее в соответствии с ВРИ участка) также весьма вероятен по статье 222 ГК при самовольной реконструкции жилого дома его переоборудовании по сути в гостиницу.
Плюс штрафы за самовольную реконструкцию.
Таких случаев очень много, пример судебной практики прилагаю файлом.
Плюс ссылка на аналогичные споры https://pravo.ru/story/208019/
Уважаемый коллега!
У меня имеется опыт работы с Управлением Росреестра, я сам неоднократно обращался к ним по фактам нецелевого использования по роду своей деятельности, они выезжают на место, видят, что формально участок в какой то хоть малой части используется по назначению и остальное их уже неинтересует, пусть ты там хоть что организуй, они пишут отписки, что мы проверили, участок используется, извините, ничего не можем сделать. Поэтому если соблюсти процедуру, можно спокойно уйти от ответственности.
По второму Вашему замечанию, про то, что можно нарваться на иск о самовольной реконструкции. Собственник может зарегистрировать свой дом в качестве жилого и с 8 комнатами и с 10, никто не говорит о последующей реконструкции. Пусть регистрирует таким какой он есть, а потом уже сдаёт комнаты.
А то, что можно нарваться на иск, дак на него можно нарваться по любому поводу, главное, как выстроишь свою защитную позицию и смогут ли твои оппоненты доказать факт нарушений с твоей стороны.