О смене статуса 4х квартирного дома

Доброе утро Валентин!

Письмо Росреестра от 25.11.2016 г. за № 14-07394/16 отвечает на вопрос как поставить на учет жилой дом блокированной застройки. Для этого необходимо оформить документы на реконструкцию или представить документы, подтверждающие, что дом фактически относится к блокированной застройке (например проект на строительство дома). 

При этом сначала надо поменять назначение земельного участка, разделить его на части (под каждым блоком должен быть отдельный участок).

Еще как вариант — представить решение суда, что дом относится к блокированной застройке.

На практике все сложно, так как такое понятие как дом блокированной застройки появилось относительно недавно, законодательных актов нет, все вопросы регулируются на уровне писем Минэкономразвития, изменить назначение, произвести раздел так же необходимо у земельного участка, что на практике очень сложно.

Поэтому может Вам решить проблему другим способом? Почему Вы решили сделать дом блоком? 

Здравствуйте!

Изменение статуса жилого дома с «многоквартирный» на «жилой дом блокированной застройки» оформляется через получение разрешения на реконструкцию согласно ст. 51 ГрКРФ.

Требование смены статуса жилого дома через реконструкцию, в частности, подробно прописано в ПИСЬМЕ РОСРЕЕСТРА ОТ 26.08.2016 N 14-07394/16 «О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ»https://rulaws.ru/acts/Pismo-R...

 если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома (в том числе в силу пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации), постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».

Из обращения следует, что помещения (квартиры) могут быть квалифицированы как блоки жилого дома блокированной застройки, а многоквартирный дом может быть отнесен к жи

лому дому блокированной застройки.

Согласно ст. 1 ГрКРФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Минэкономразвития России в письме от 20.02.2014 N Д23и-478 по вопросу осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости в результате их реконструкции высказало мнение, согласно которому, если в результате реконструкции здания образованы новые объекты недвижимости, необходимо осуществлять их постановку на государственный кадастровый учет.

В соответствии со статьями 16, 22 Закона о кадастре постановка на государственный кадастровый учет здания, государственный кадастровый учет изменений здания осуществляется, если иное не установлено Законом о кадастре, на основании заявления о государственном кадастровом учете объекта недвижимости либо заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и технического плана.https://rulaws.ru/acts/Pismo-R...

Кроме того, необходимо иметь ввиду, что при изменении статуса жилого дома на «жилой дом блокированной застройки» одновременно необходимо ставить вопрос о внесении изменения в разрешенное использование земельного участка, в противном случае использование земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием будет являться нарушением действующего законодательства.

Как вариант, изменение статуса жилого дома возможно также в судебном порядке, однако, как правило, суды часто отказывают в удовлетворении требований, в том числе и в связи с тем, чо не использованы все досудебные способы оформления, поэтому рекомендую все начать оформление с оформления разрешения на реконструкцию объекта согласно ст. 51 ГрКРФ.