Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проведение продажи квартиры
Добрый день!
Ситуация следующая:
Продаем квартиру, которую купили 2 года назад по ДДУ на этапе котлована. В данный момент сделан ремонт. Единственным собственником является жена.
Квартира была приобретена в ипотеку, которая была полностью выплачена в прошлом году. Но обременение забыли снять, т.к. дом еще не был на кадастровом учете.
Жена с маленьким ребенком уехала в начале марта в гости к теще. Планировали на пару недель, но из-за текущей эпидемиологической ситуации может дата возвращения не понятна. Буквально через неделю дом поставили на кадастровый учет, и можно было бы приступать к оформлению в собственность.
Недавно приняли решение все-таки выставить на продажу квартиру.
Нашелся покупатель, его представляет риэлтор.
Была предложена следующая схема.
- подписывается авансовое соглашение на обговоренную сумму.
- после окончания карантина выходим на сделку. При оформлении покупатель просил указать в договоре купли-продажи сумму на 300 тыс меньше. Это необходимо ему для отчетности.
- но в ячейку будет положена нужная сумма
- риэлтор предложила провести снятие обременения и оформления в собственность в рамках единой операции
- после оформления сделки в росреестре я получу доступ к ячейке
Вопросы:
1) какие риски у продавца при подобном сценарии?
2) возможен ли предложенный вариант оформления в собственность, когда все действия проходят за один раз?
3) какой налог придется заплатить после продажи квартиры? в договоре ДДУ была заметно меньшая цена, чем сейчас
Здравствуйте, Денис!
1) какие риски у продавца при подобном сценарии?
Денис
основной это не получить 300 000 рублей (покупатель положив в ячейку только сумму по договору) либо получив их, получить в последствии от покупателя требования о возврате неосновательного обогащения по ст.1102 ГК (например, у него будет расписка на всю сумму, включая 300 000).
смотрите чтобы не было задатка, а был именно аванс, поскольку при задатке, если сделка не состоится по Вашей вине Вы должны будете уплатить покупателю двойную сумму задатка (п.2 ст.381 ГК)
2) возможен ли предложенный вариант оформления в собственность, когда все действия проходят за один раз?
Денис
да, Вы сможете совершить эти действия одновременно.
3) какой налог придется заплатить после продажи квартиры?Денис
при продаже Вы будете вправе уменьшить свой доход за счет налогового имущественного вычета по подп.2 п.2 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на расходы по приобретению. при этом в расходах Вы вправе учесть сумму уплаченных процентов по ипотеке.
кроме того, вполне вероятно Вы можете уменьшить налоговую базу и за счет имущественных вычетов, предусмотренных подп.3 и 4 п.1 ст.220 НК, но тут надо более внимательно смотреть когда у Вас возникло право на данные вычеты и есть ли оно у Вас вообще с учетом п.11 ст.220 НК
Здравствуйте, Денис.
В дополнение к ответу коллеги порекомендовал бы в авансовом соглашении, которое, надо полагать, будет носить характер предварительного договора по смыслу ст.429 ГК РФ, указывать полную стоимость, а уже при заключении основного договора менять ее, в дополнение заключив при этом на остаток к примеру ДКП на мебель, или сантехнику, прочих неотделимых улучшений. При описанном же в вопросе не ясно, как предлагается обеспечить уплату действительной цены.
В остальном согласен с коллегой Чернобавским.
Денис, доброго времени суток!
1) какие риски у продавца при подобном сценарии?
Денис
Проблем в предложенной схеме не вижу. Единственный риск только в сумме 300 000 рублей, которая не указана в договоре, но и то это риск покупателя.
Если сделку признают недействительной он сможет вернуть только переданную сумму денег, указанную в договоре
Часть 2 статьи 167 ГК РФ
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Так же важно, чтобы в у Вас было именно соглашение об авансе, а не о задатке, так как в противном случае, если по Вашей вине не будет совершена сделка Вам придется вернуть двойной размер задатка.
Возможен, главное предоставить все необходимые документы об оплате ипотеки. Желательно, чтобы банк также участвовал в ее снятии, так как в противном случае процесс регистрации может (не обязательно) затянуться на время проверки росреестром информации о погашении ипотеки.