Спустя время, оказалось, на нем стоял сарай, который был оформлен как жилое строение без права прописки

Добрый день, Антон!

Согласно положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ запрещается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Т.е. в регистрации участка откажут.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, до этого момента.

Пунктами 1 и 2 статьи 477 ГК РФ предусмотрено, что покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ. 

 Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Т.е. либо пусть покупатель «продаёт» Вам также дом (в тех же числах, что и основания сделка), либо расторгайте договор и взыскивайте стоимость предмета в судебном порядке.

Если остались дополнительные вопросы — Вы можете задать их ко мне в чат.

Удачи!

Добрый день! Так могло произойти, потому что у дома и земельного участка нет привязски в ЕГРН к друг другу, а возможно еще  и адрес другой. К тому же в договоре купли-продажи земельного участка не было это предусмотрено,  и продавец это скрыл. Сейчас, если сарай оформлен как жилой дом — жилое строение, то просите продавцу либо его вам «продать» - не обязательно задним числом, можно и сейчас. Либо продавец должен направить уведомление о сносе этого объекта (п. 10 ст 55.31 ГрК РФ), снести его и актом обследования от кадастрового инженера внести эти данные в Росреестр. Либо вариант — расторгнуть договор, если добровольно продавец не согласится, в судебном порядке. 

Всего хорошего и удачи!