Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос о признании недействительности договора о Купли-Продаже
Мною в Марте 2016 года была приобретена квартира на сумму 7.150.000. В договоре Купли-Продажи указана сумма в 1.000.000, на остальные 6.150.000 написано Обязательство от руки продавца (не заверенное нотариусом), где он обязуется выплатить данную сумму в течение 3-х дней в случае прекращения права собственности покупателя по вине продавца и признания судом по иску продавца о расторжении или признании недействительности сделки по любым основаниям.
Законность сделки вопросов у меня не вызывает, все документы на руках.
Продавец намерен оспорить законность сделки с имеющимся у него на руках заключением о пребывании в психиатрической лечебнице до 2017 года (сроки начала лечения мне неизвестны). Исходя их его намерений, он не просто рассчитывает на признание недействительности сделки о Купле-Продажи (с возвратом 1.000.000 по договору, но и также на то, чтобы не выплачивать сумму по обязательствам (мое личное мнение, иначе для чего ему затеивать суд).
Каковы его шансы на положительный для него исход?
Насколько я знаю, Обязательство написанное от руки и не заверенное нотариусом также имеет полную юридическую силу. Какова ответственность продавца в случае невыплаты им долга по обязательству?
- 1.Обязательство.jpg
- договор.png
- договор.png
- договор.png
Меняет ли дело то обстоятельство, что продавец сразу после продажи своей квартиры, приобрел другую, в которую был сразу прописан, и это было частью его сделки ( в которой я не участвовал)?
И последнее уточнение. Как из вашей личной практики развиваются дела, когда истец уже с готовой выпиской из психиатрического заведения на руках, но его дееспособность была очевидна, как по фактическим действиям, так и показаниям свидетелей. Хочется узнать примерную статистику по таким делам.
Спасибо всем за подробные и оперативные ответы.
Изучил документы еще раз и нашел несколько пунктов в договоре:
ПУНКТ 12: Продавцом не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, а также ОТСУТСТВУЮТ ИНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, СПОСОБЬНЫЕ В БУДУЩЕМ ПО РЕШЕНИЮ СУДА ПОВЛЕЧЬ ИЗЪЯТИЕ У ПОКУПАТЕЛЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ, как в целом, так и в частности, О КОТОРЫХ ПРОДАВЕЦ ЗНАЛ ИЛИ МОГ ЗНАТЬ НА МОМЕНТ ПОДПИСАНИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА.
ПУНКТ 16: Стороны договора подтверждают, что никаких дополнений и изменений к изложенным условиям договора не имеют, а также подтверждают, что у них ОТСУТСТВУЮТ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ВЫНУЖДАЮЩИЕ СОВЕРШИТЬ СДЕЛКУ НА КРАЙНЕ НЕВЫГОДНЫХ ДЛЯ СЕБЯ УСЛОВИЯХ. СОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ УЧАСТНИКИ ДОГОВОРА ПОДТВЕРЖДАЮТ, ЧТО ОНИ НЕ ЛИШЕНЫ И НЕ ОГРАНИЧЕНЫ В ДЕЕСПОСОБНОСТИ, ПОД ОПЕКОЙ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВОМ, ПАТРОНАЖЕМ НЕ СОСТОЯТ, НЕ СТРАДАЮТ ЗАБОЛЕВАНИЯМИ, ПРЕПЯТСТВУЮЩИМИ ОСОЗНАТЬ СУТЬ ПОДПИСЫВАЕМОГО ДОГОВОРА И ОБСТОЯТЕЛЬСТВ ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ.
Из Акта о передаче имущества:
3. МАТЕРИАЛЬНЫХ ПРЕТЕНЗИЙ МЫ ДРУГ К ДРУГУ НЕ ИМЕЕМ, ДОГОВОР НАМИ ПОДПИСАН ДОБРОВОЛЬНО.
И последнее – я также нашел расписку от Продавца в том что он получил от меня 1.000.000 (как ни печально) и МАТЕРИАЛЬНЫХ И ИНЫХ ПРЕТЕНЗИЙ КО МНЕ НЕ ИМЕЕТ. Вопрос – неужели эти пункты в Договоре ничем не подкреплены и их запросто можно оспорить?!
Выдержки из договора, Акта о передаче имущества и Расписку прикрепил
Здравствуйте, Сергей.
Ситуация очень неприятная, конечно. Если он действительно сможет доказать, что был в таком состоянии, что не мог понимать значение своих действий или руководить ими, то недействительным могут признать не только саму сделку, но и обязательство о выплате денег. И соответственно взыскать с него ничего не получится.
Статья 177 ГК РФ Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сергей, добрый день! Насколько понимаю из описания речь видимо в иске пойдет об оспаривании сделки по ст.177 ГК РФ как совершенной лицом, не отдававшим в момент совершения сделки отчет в своих действиях. О шансах трудно сказать заранее тем более не зная когда началось пребывание в лечебнице у продавца поскольку ключевое значение имеет установление состояния продавца именно на момент совершения сделки а не после или до нее. Что касается разницы сумм, то речь по сути о притворной сделке (ст. 170 ГК РФ). Как отметил Верховный суд в п. 87
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
соответственно установив ничтожность КП на 1 млн. суд в случае расторжения договора обяжет если такое требование будет заявлено возвратить продавца полученные денежные средства, т.е. всю стоимость
Насколько я знаю, Обязательство написанное от руки и не заверенное нотариусом также имеет полную юридическую силу. Какова ответственность продавца в случае невыплаты им долга по обязательству?
Сергей
имеет, вопрос в природе такого обязательства. У Вас кроме этой бумаги какие то подтверждения есть передачи остальной части денежных средств? Деньги наличными передавались?
В договоре Купли-Продажи указана сумма в 1.000.000, на остальные 6.150.000 написано Обязательство от руки продавца (не заверенное нотариусом), где он обязуется выплатить данную сумму в течение 3-х дней в случае прекращения права собственности покупателя по вине продавца и признания судом по иску продавца о расторжении или признании недействительности сделки по любым основаниям.Сергей
Здравствуйте. Ситуация не из простых. Фактически подписывая такой договор Вы сознательно шли на занижение стоимости квартиры в целях, вероятно, интересных продавцу, который сейчас намеревается воспользоваться указанной возможностью для того, чтобы Вас обмануть.
А какую-то расписку продавец дал при получении суммы сверх договора или у Вас есть только это обязательство и все? Дело в том, что в этом случае Вам будет крайне сложно доказать, что фактически за квартиру платилась более крупная сумма, а суд будет исходить из правил ст. 431 ГК РФ о толковании договора. С другой стороны, Вы можете говорить о наличии в действиях обратившегося лица признаков злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ). Я полагаю, что придется крайне активно защищаться в том числе и путем обращения в суд с ходатайством о необходимости проведения экспертизы представленного в обоснование требований документа.
посмотрите пожалуйста, выписку из договора. Там прописано: «Действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти». То есть возможно оспорить и этот пункт?
Здравствуйте. Ситуация не из простых. Фактически подписывая такой договор Вы сознательно шли на занижение стоимости квартиры в целях, вероятно, интересных продавцу, который сейчас намеревается воспользоваться указанной возможностью для того, чтобы Вас обмануть.Юрий Колковский
Юрий, всё написано верно. Сейчас это очевидно неосмысленный поступок, но насколько я знаю, на практике это бывает очень часто, так?
Сергей, доброго времени суток!
Это обязательство, на мой личный взгляд, — ерунда. Единственный вариант как бы я лично мог его рассматривать, как некое штрафное обязательство по основному договору.
А теперь давайте рассмотрим, что с ним будет, если договор признают недействительным.
Вариант 1: если это часть договора, то она как его часть также будет недействительной.
Вариант 2: это штрафная санкция, но договор будет расторгаться, но такую санкцию, суд вряд ли взыщет и ее можно уменьшить в суде по 333 ГК РФ.
К сожалению обязательно не равняется расписке о получении денежных средств, следовательно доказательств передачи Вами денег ему в размере 7150000 рублей нет.
Я считаю, что Вам в данном случае, как только он обратиться в суд надо идти в полицию и возбуждать уголовное дело, так как это чистой воды мошенничество. И в суд уже идти с материалами проверки по Вашему заявлению и пытаться признать это обязательство, следствием передачи Вами денежных средств в полном объеме.
Относительно положительности исхода дела, не готов Вам дать ответ, надо смотреть будет уже непосредственно его иск и его доказательственную базу, чтобы ее оценивать, но подобная судебная практика есть — это факт.
Здравствуйте Григорий, спасибо за подробный ответ. О реальных мотивах продавца я могу только догадываться, но насчет линии защиты очевидно что нужно отнестись к ней серьезно, подавая заявление о мошенничестве.
Добрый вечер Сергей.
Вам конечно нужно сосредоточить все силы именно на доказывании того, что продавец в момента совершения сделки был способен понимать значение своих действий или руководить ими. По делу будет однозначно нужно назначать комплексную психолого-психиатрическую экспертизу. Вот если результат данный экспертизы будет положительный, то есть признают что продавец был невменяемым, то можно сразу попробовать заявить встречный иск о признании сделки притворной по ст. 170 ГК РФ и требовать признать сделку на сумму 1 000 000 рублей ничтожной, а сделку заключенную на сумму 7 150 000 действительной.Доказать это будет не просто. Нужно сделать оценку реальной стоимости квартиры. Но так хотя бы есть шанс, что суд удовлетворит и встречный иск и тогда по двухсторонней реституции продавец обязан будет вернуть 7 150 000 руб.
В ином случае при признании сделки недействительной, в Вашу пользу взыщут только 1 000 000 рублей по сделке, а потом Вы пойдете с отдельным иском к продавцу о взыскании с него 6 150 000 по обязательству, но шансов на удовлетворение данного иска у Вас почти нет, даже опуская спорную природу данного обязательства, если оно писалось продавцом в день сделки, суд также скорее всего признает его недействительным.
Удачи
Доброе утро. Немного дополню. Если Вы подадите встречный иск о признании сделки мнимой и применении правил о сделке на 7150000 руб., то Ответчик может попытаться заблокировать данное заявление эстоппелем на основании п.2 ст.166 и п. 5 ст. 166 ГК, обосновывая это тем, что в момент подписания договора Вы по сути знали о притворности сделки, а в последующем фактически подтвердили ее действительность, обратившись в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности, а также начав пользоваться открыто и добросовестно квартирой, фактически признавая действительность договора.
п.2 ст.166 ГК РФ Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки,не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
п. 5 ст. 166 ГК Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Вообще, я согласен с коллегой, ранее написавшим, что тут лучше пытаться все доказать в рамках уголовного дела, так как перспективы по гражданскому по сути зависят только от результатом медицинской экспертизы.
Удачи
Проблема в природе этого обязательства. Дело в том, что её вообще могут признать не заключенным — таких обязательств не предусмотрено для граждан. Только предприниматели/юридические лица могут брать на себя подобные заверения о возмещении потерь:
Либо, если такое обязательство квалифицируют как меру ответственности. то её могут просто снизить как чрезмерную и вряд ли взыщут сумму более стоимости квартиры — т.е. более 1 млн. руб.