Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Незаконное строительство на ИЖС
Вопросы
по противодействию незаконному (по нашему мнению) строительству 4 этажа в 3-х этажном доме
Исходные данные: Имею в собственности жилое помещение №29-32 площадью 60,7 м2 в 3-х этажном доме общей площадью дома 750 м2. В доме имеется 14 собственников по 4 собственника на каждом этаже. (Прилагается Выписка ЕГРН на указанную собственность).
Дом построен в 2012г. на земельном участке: Категория земель – Земли населенных пунктов; Виды разрешенного использования: - ИЖС, площадь земельного участка - 708м2
(Прилагается Выписка ЕГРН на указанную собственность).
В техпаспорте жилого помещения указано, что дом 3-х этажный.
Суть проблемы: В настоящее время собственники жилых помещений расположенных на 3 этаже нашего дома начали возводить 4 этаж в доме по схеме: Каждый собственник начал строить полноценное помещение на 4 этаже дома (чердак) над своим помещением. Тем самым превращая свое имеющееся жилое помещение (одно уровневое) в помещение двухуровневое, расположенное одновременно на 3 и на 4 этажах. Выход из помещения 3 этажа на 4 этаж выполнили в виде лестничного марша расположенного в своем помещении. При этом разрешения на строительство, на реконструкцию указанные собственники не получали. Их цель: построить помещения и узаконить данную реконструкцию по схеме:
• Получить техпаспорт на двухуровневое жилое помещение (получено в настоящее время)
• Далее хотят через суд обязать РОСРЕЕСТР узаконить двухуровневое жилое помещение.
Я как собственник жилого помещения категорически против незаконного (по моему мнению) строительства 4 этажа в 3-х этажном доме, по основаниям указанным в прилагаемом заявлении в прокуратуру Адлерского района г. Сочи (в настоящее время заявление в прокуратуру подготовлено, но еще не подано – жду Вашего резюме).
ВОПРОСЫ:
1. Правомочность действий по строительству 4 этажа?
2. А если правомочность строительства 4 этажа имеется, то по какой процедуре должны выполнить «узаконивание» этого строительства?
3. Должны ли инициаторы строительства 4 этажа получить письменное согласие остальных собственников?
4. Подлежит ли наш дом с указанным строительством 4 этажа сносу, как не соответствующий нормам?
5. И ГЛАВНЫЙ ВОПРОС: Наши оппоненты, а именно собственники ведущие строительство 4 этажа указывают, что при подаче мною заявления в Прокуратуру будет назначена комиссия, которая выявит, что наш дом ДАЖЕ без возведения 4 этажа, входит в категорию и имеет все признаки МНОГОКВАРТИРНОГО дома, так как воздвигнут на ИЖС и тем самым будет подлежать сносу как незаконное строительство. Так ли это?
6. Правильно ли я поступаю, подавая заявление в Прокуратуру?
7. Иные риски?
- ЗАЯВЛЕНИЕ в Прокуратуру лист 2.jpg
- ЕГРН на участок.pdf
- Вопросы по незаконному строительст~.docx
- ЕГРН на жилое помещение.pdf
Дополнительно приложен файл: ЕГРН на жилое помещение
Доброго дня!
1. Правомочность действий по строительству 4 этажа?Михаил
При указанном виде разрешенного использования, жилой дом не может превышать 3 этажей:
Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов):Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений
Также уточните, пожалуйста, дом находится в долевой собственности или у каждого выделены свои помещения? Т. е. дом получается многоквартирный?
2. А если правомочность строительства 4 этажа имеется, то по какой процедуре должны выполнить «узаконивание» этого строительства?Михаил
Ответил выше, что считаю, данное строительство при таком виде разрешенного использования незаконным.
3. Должны ли инициаторы строительства 4 этажа получить письменное согласие остальных собственников?Михаил
Не нашел в прикрепленных документах информации о том, в каких долях и кому принадлежат помещения в доме, возможно, не прикрепилось. Но в общем, считаю, что не важно — многоквартирный дом или просто жилой, согласовывать изменения в любом случае придется со всеми собственниками.
4. Подлежит ли наш дом с указанным строительством 4 этажа сносу, как не соответствующий нормам?Михаил
Нет сносу не будет подлежать, могут обязать привести в соответствие, т. е. в прежнее состояние.
5. И ГЛАВНЫЙ ВОПРОС: Наши оппоненты, а именно собственники ведущие строительство 4 этажа указывают, что при подаче мною заявления в Прокуратуру будет назначена комиссия, которая выявит, что наш дом ДАЖЕ без возведения 4 этажа, входит в категорию и имеет все признаки МНОГОКВАРТИРНОГО дома, так как воздвигнут на ИЖС и тем самым будет подлежать сносу как незаконное строительство. Так ли это?Михаил
Само по себе строительство жилого дома 3х этажей допускается на участке для ИЖС, касаемо дома при признаках его многоквартирности, то действительно возможно требование сноса в порядке ст. 222 ГК РФ:
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В свою очередь, собственники дома, имеют право в судебном порядке признать право на такое строение:
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Здравствуйте, Михаил.
Поскольку у Вас долевая собственность, строительство без согласия остальных собственников и без согласия Администрации незаконна, так как происходит по сути многоэтажное строительство, свыше 3-х этажей на которое требуется разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.
Гражданский кодекс
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Для законного строительства 4-х этажа необходимо письменное согласие всех собственников, плюс разрешение администрации, а самое главное, до этого изменить вид разрешенного строительства участка на многоэтажное.
Это возможно сделать если Вашими Правилами землепользования и застройки для зоны в котором находится Ваш земельный участок есть ВРИ Многоквартирные дома в основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельных участков в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ.
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Последствия как и указал коллега в соответствии со статьей 222 ГК РФ, Администрация и суд могут обязать привести постройку в соответствие с ВРИ, убрать 4-й этаж.
Плюс штрафы по статье 8.8. КоАП РФ за использование земельного участка с нарушение вида разрешенного использования.
С уважением! Г.А. Кураев
Чтобы выяснить виды разрешенного использования Вашего земельного участка можно заказать в Администрации градостроительный план на Ваш земельный участок.
Ссылка на соответствующую госуслугу
https://pgu.krasnodar.ru/servi...
В нем будут указаны все виды разрешенного использования Вашего участка, в том числе основные, вспомогательные, условно-разрешенные и иные.
С уважением! Г.А. Кураев
5. И ГЛАВНЫЙ ВОПРОС: Наши оппоненты, а именно собственники ведущие строительство 4 этажа указывают, что при подаче мною заявления в Прокуратуру будет назначена комиссия, которая выявит, что наш дом ДАЖЕ без возведения 4 этажа, входит в категорию и имеет все признаки МНОГОКВАРТИРНОГО дома, так как воздвигнут на ИЖС и тем самым будет подлежать сносу как незаконное строительство. Так ли это?Михаил
Да, именно, если выявят что дом многоквартирный, для этого может быть назначена экспертиза, то может быть инициирован снос всего дома в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса
Здравствуйте, Михаил!
У Вас дом по факту МКД, хотя зарегистрирован как жилой дом, вот сведения публичной кадастровой карты
Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства 1
Назначение:
1. 23:49:0402042:1579
Жилой дом
Кадастровый инженер:
Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю…
И по другому быть не может на земельном участке с ВРИ ИЖС, т.е. в настоящее время это строительство-реконструкция не только противозаконна, но и само существование МКД на участке, очень сомнительная история.
1. Правомочность действий по строительству 4 этажа?
2. А если правомочность строительства 4 этажа имеется, то по какой процедуре должны выполнить «узаконивание» этого строительства?
Михаил
Ответы на эти вопросы однозначны — категорически нет.
3. Должны ли инициаторы строительства 4 этажа получить письменное согласие остальных собственников?
Михаил
В любом случае у Вас долевая собственность и по хорошему должны,
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.http://www.consultant.ru/docum...
но дело в том, что само строительство 4этажа незаконно.
4. Подлежит ли наш дом с указанным строительством 4 этажа сносу, как не соответствующий нормам?
Михаил
В целом да, его и без 4 этажа при желании можно признать самовольным строительством и снести,
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.http://www.consultant.ru/docum...
5. И ГЛАВНЫЙ ВОПРОС: Наши оппоненты, а именно собственники ведущие строительство 4 этажа указывают, что при подаче мною заявления в Прокуратуру будет назначена комиссия, которая выявит, что наш дом ДАЖЕ без возведения 4 этажа, входит в категорию и имеет все признаки МНОГОКВАРТИРНОГО дома, так как воздвигнут на ИЖС и тем самым будет подлежать сносу как незаконное строительство. Так ли это?
Михаил
Да, все верно.
6. Правильно ли я поступаю, подавая заявление в Прокуратуру?
Михаил
Есть риск, что прокуратура являясь надзорным органом может инициировать факт проверки в т.ч. целевого использования земельного участка (помимо сноса)
7. Иные риски?
Михаил
Административная ответственность по ст.8.8 КоАП РФ
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, —
влечет наложение административного штрафаhttp://www.consultant.ru/docum...
С уважением, Алина Пучко.
Вам сейчас всем 14 сособственникам необходимо выходить из сложившейся ситуации, выделять доли в натуре, разделять дом переводя его в статус МКД и менять ВРИ ЗУ, без этого не только собственникам помещений на 3этаже опасно что-либо осуществлять (тем более афишировать свою деятельность), но и остальным сособственникам достаточно опасно «выносить сор из избы», первое что необходимо сделать — раздел долевой собственности:
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества
Достаточно подробно об этом на сайте Росреестра:https://rosreestr.ru/site/pres... и более свежая публикация https://rosreestr.ru/site/pres...
В Вашем случае можно перевести дом в МКД, разделив его на квартиры и оформить все в Росреестре… единственной проблемой в данном случае будет возможность изменения ВРИ земельного участка (а это необходимо), изменение ВРИ возможно в соответствии с ПЗЗ и градостроительным регламентов, т.е. необходимо выяснить в местной администрации такую возможность… требовать изменение ВРИ можно будет в т.ч. в судебном порядке см.Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.) http://www.garant.ru/products/...
После перевода дома в МКД, можно пробовать делать «пристрой» на 4 этаже, но и в этом случае необходимо: 1) согласие всех собственников квартир МКД (общее собрание сособственников) и 2) получение разрешение на реконструкцию дома.
Их цель: построить помещения и узаконить данную реконструкцию по схеме:
• Получить техпаспорт на двухуровневое жилое помещение (получено в настоящее время)
• Далее хотят через суд обязать РОСРЕЕСТР узаконить двухуровневое жилое помещение.
Михаил
Утопия по всем пунктам, чтобы оформить техплан — нужна разрешительная документация, т.е. даже техплан не оформят… не говоря уже об обязании узаконить Росреестр «узаконить» пристрой
Спорный вопрос — дом действительно могут потребовать снести в судебном порядке, конечно лучше в настоящее время заняться изменение вида разрешенного использования, пригодном для МКД.
Также уточните, пожалуйста, дом находится в долевой собственности или у каждого выделены свои помещения? Т. е. дом получается многоквартирный? — Я приложил Выписку ЕГРН на помещения в котором четко указано, что НЕТ ДОЛЕВОЙ собственности, у каждого собственника выделеня помещения. А также дом не является и не имеет статус многоквартирного. Долевая собственность ТОЛЬКО на земельный участок на котором расположен дом (также приложена выписка ЕГРН). Дом запускался в эксплуатацию как дом на ИЖС на одного хозяина, и только затеим рыл разделен на помещения, которые в свою очередь были проданы разным собственникам.