Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отчуждение жилой площади у ребенка
Здравствуйте! У меня следующая ситуация. В 2016 году у меня умерла жена. Я с 6-летней дочкой остался один без жилья. До этого мы жили в квартире родителей жены, но после ее смерти, родители сказали, что «мы вам больше здесь не рады». Сейчас живем в однокомнатной квартире моих родителей, планируем купить в ипотеку трехкомнатную в следующем году. После смерти жены я с дочкой вступил в наследство. По закону, в итоге, мне с дочкой достались 3 кв.м. жилья, которые стоят около 170 т.р. Я свою долю отдал своей дочке. Прошло 2 года, родители жены оформили по договору дарения всю оставшуюся долю квартиры на сестру жены, свою вторую дочь. По документам теперь это ее квартира.
Чтобы в будущем сестра бывшей жены могла свободно распоряжаться своей квартирой, мы с ней договорились, что она отдаст мне деньгами 200 т.р., а я, как законный представитель дочери сделаю отчуждение этих 3 кв.м. жилья, которые ей принадлежат согласно свидетельству о праве на наследство по закону.
Поскольку просто сделать это нельзя, я сходил в органы опеки, где мне сказали, что для того, чтобы осуществить эту «сделку», нужно, чтобы люди, не имеющие отношения по родству к моей дочери, купили у моей дочери эту долю, при этом, у моей дочери на этот момент уже должны быть не меньшие по площади квадратные метры, которые я собираюсь продать от ее имени. В связи с этим, я попросил своих родителей, чтобы они подарили моей дочери 3 м2 в квартире, где мы сейчас живем, — они согласились. Кроме того, можно ли, чтобы покупателем этих 3 м2 был, например, сын этой сестры, которая владеет теперь квартирой? Не будет ли он связан с моей дочерью «кровными узами»? Таким образом, нужен предварительный договор купли-продажи, согласие собственника о продаже, выписку из домовой книги, договор дарения, документы на обе квартиры. Результатом будет постановление на продажу доли для моей дочери. И если все получится, я получу 200 т.р., чтобы дополнить мой первоначальный взнос в ипотеку.
Теперь вопрос, правильно ли я понял, что объяснили мне в органах опеки, и действительно, если собрать все эти документы и оформить у нотариуса, все получится? Или есть какой-то другой способ сделать все проще?
Думаю, здесь нужна платная консультацию, о чем прошу юристов/нотариусов откликнуться. Спасибо!
Добрый день! В соот. с ФЗ от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
переход долей недвижимости от одного хозяина к другому надо оформлять только через нотариуса.
В Вашем случае еще присутствует несовершеннолетний ребенок.Что касается слов органов опеки что если все оформить у нотариуса все будет хорошо.Да это так, нотариус помимо заверения договора дарения еще и проверить все стороны законности сделки.
Здравствуйте Дмитрий.
В общем определенные условия выдачи органами опеки такого вида разрешения уже разъяснялись Министерством общего и профессионального образования РФ.
Согласно письму от 9 июня 1999 года N 244/26-5
О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних:
При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме от 20 февраля 1995 года N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» следующие документы:
а) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;
б) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;
в) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД (форма 6);
г) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.
В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.
На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.
Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.
Соответственно никакого предварительного договора в обязательном порядке не предусмотрено, заключается основной договор, но с условием гарантирующим защиту прав несовершеннолетнего собственника.
Конечно в данном письме разъяснения приведены в виде — рекомендаций, но такк или наче органы опеки руководствуются ими, для предъявления требований отличных от данных рекомендаций они обязаны их обосновать и мотивировать также с ссылкой на законодательство.
Соответственно если отказ необоснованный, его Вы вправе признать незаконным в судебном порядке.
Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.
Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
Дополнительная информация по ссылке:http://www.garant.ru/ia/opinio...
То есть, исходя из определения близких родственников, покупателями доли не могут быть внуки родителей жены, а продавцом — моя дочь — внучка родителей жены? Но, тогда почему в органах опеки мне сказали, что это возможно?
В данной ситуации нельзя совершать такого рода сделки близким родственникам Вашей дочери но формально по статье 37 гражданского кодекса РФ.
Если же это не ущемляет прав дочери и выгодно ей, исходя из судебном практики сделка возможна и с близкими родственниками.
Валентина Коломейчук
замначальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству министерства социальной политики Свердловской области
На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего.
Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками.
В соответствии с семейным законодательством, близкими являются
родители и ребенок,
внуки и дедушка/бабушка,
полнородные братья и сестры.
Нельзя совершить возмездную сделку между этими категориями граждан.
Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного.
Добрый день!
Начну по порядку:
Здравствуйте! У меня следующая ситуация. В 2016 году у меня умерла жена. Я с 6-летней дочкой остался один без жилья. До этого мы жили в квартире родителей жены, но после ее смерти, родители сказали, что «мы вам больше здесь не рады». Сейчас живем в однокомнатной квартире моих родителей, планируем купить в ипотеку трехкомнатную в следующем году. После смерти жены я с дочкой вступил в наследство. По закону, в итоге, мне с дочкой достались 3 кв.м. жилья, которые стоят около 170 т.р. Я свою долю отдал своей дочке. Прошло 2 года, родители жены оформили по договору дарения всю оставшуюся долю квартиры на сестру жены, свою вторую дочь. По документам теперь это ее квартира. Чтобы в будущем сестра бывшей жены могла свободно распоряжаться своей квартирой, мы с ней договорились, что она отдаст мне деньгами 200 т.р., а я, как законный представитель дочери сделаю отчуждение этих 3 кв.м. жилья, которые ей принадлежат согласно свидетельству о праве на наследство по закону.
Насколько я поняла, сейчас собственники — сестра жены и ваша дочь?
Поскольку просто сделать это нельзя, я сходил в органы опеки, где мне сказали, что для того, чтобы осуществить эту «сделку», нужно, чтобы люди, не имеющие отношения по родству к моей дочери, купили у моей дочери эту долю, при этом, у моей дочери на этот момент уже должны быть не меньшие по площади квадратные метры, которые я собираюсь продать от ее имени. В связи с этим, я попросил своих родителей, чтобы они подарили моей дочери 3 м2 в квартире, где мы сейчас живем, — они согласились. Кроме того, можно ли, чтобы покупателем этих 3 м2 был, например, сын этой сестры, которая владеет теперь квартирой? Не будет ли он связан с моей дочерью «кровными узами»? Таким образом, нужен предварительный договор купли-продажи, согласие собственника о продаже, выписку из домовой книги, договор дарения, документы на обе квартиры. Результатом будет постановление на продажу доли для моей дочери. И если все получится, я получу 200 т.р., чтобы дополнить мой первоначальный взнос в ипотеку. Теперь вопрос, правильно ли я понял, что объяснили мне в органах опеки, и действительно, если собрать все эти документы и оформить у нотариуса, все получится? Или есть какой-то другой способ сделать все проще?
1. Обязательное удостоверение сделок с долевой собственностью, да и еще с участием несовсершеннолетнего закреплено в ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению
2. Если вы собираетесь произвести отчуждение доли ребенка и подарить ей долю в квартире ваших родителей — пишите заявление в Опеку для дачи разрешения на такую сделку.
Участие кровного/некровного родственника нигде не прописано в качестве запрета при отчуждении доли, если только они не опекуны или не родители ребенка.
Данные сделки вы сможете провести одновременно со сдачей документов в МФЦ либо через нотариуса.
Нотариус, в свою очередь также проверит полноту и достоверность сделки, подскажет как лучше поступить в вашем случае.
Либо, вы можете предложить зачислить денежную стоимость доли ребенка на его счет.
Что касается продажи доли, то в соот. со ст.37 ГК РФ:
Кроме того исходя из толкования действующего законодательства :(СК РФ)
В связи с чем, сестра жены не является вашим близким родственником.