Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как доказать и оформить право на квартиру, если есть доказательства оплаты ее покупки и содержания, но сам договор купли-продажи квартиры оформлен на третьих лиц?
Здравствуйте!
Моя тетя в 1997 году купила двухкомнатную квартиру за акции предприятия и периодическими платежами из заработной платы (все документы на руках имеются). Но договор купли-продажи оформила на дочь, зятя и внучку в равных частях – по 1/3. Акт приема-передачи квартиры подписала тетя (так получилось). В 2000 году брак между дочерью и зятем был расторгнут, после чего зять исчез и не платил никогда алименты на внучку. Все эти годы тетя оплачивала за них налоги (правда квитанции оплачивались от имени то бывшего зятя, а впоследствии, когда переоформили основного плательщика на дочь – от имени дочери). Зять все эти годы с дочерью и внучкой был прописан в квартире. В 2018 году, зять объявился, зарегистрировал своего сына от другого брака и просит выкупить у него его долю. Денег на это нет. Тетя желает оформить квартиру на себя, указывает, что по сути она все эти годы несла обязанность по оплате коммуналки и налогов. Возможно ли оформление квартиры на тетю при таких обстоятельствах?
Все дело в том, что мы обращались к юристам, которые тоже говорили, что ситуация малоразрешимая. Нашли и передали определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731 — этот вариант, как понимаю, признание сделки ничтожной, но они его не рассматривали, как реальный. И предложили два варианта по давности, в которых мы сомневаемся, а поскольку юристы здесь уже помогали мне в некоторых вопросах, решила обратиться за помощью. Эти юристы предлагали поработать с давностью, так как тетя — фактический владелец — сама оплачивала покупку и несла расходы по его содержанию. Ниже частично их консультация.
Первый вариант. При рассмотрении дел о защите права собственности фактическому владельцу предоставляется льгота в виде освобождения его от доказывания своего титула. Так, в случае спора о принадлежности вещи между фактическим владельцем и собственником, утратившим владение, именно собственник должен доказать свое право собственности, то есть предоставить доказательства законного основания приобретения права собственности; если право собственности доказано не будет, вещь останется у фактического владельца, который ничего доказывать не должен. Таким образом, истец, например, по виндикационному иску не сможет вернуть себе спорную вещь, ссылаясь только на свое предыдущее владение. Но если истец своего права не доказал, то ответчик сможет оставить себе эту вещь только потому, что он является фактическим владельцем.
Второй вариант. В соответствии с п. 2 ст. 234 ГК РФ подлежит защите владение давностного владельца. С момента, когда началось течение срока приобретательной давности (п. 4 ст. 234 ГК РФ), и до момента приобретения на имущество права собственности давностный владелец имеет право на защиту своего владения против всех третьих лиц, за исключением собственника или иного титульного владельца. В данном случае защита давностного владения предполагает право на истребование давностным владельцем вещи у третьих лиц. Поскольку это право не действует в отношении собственника или иного титульного владельца (которые по каким-то основаниям вернули себе владение в период течения срока приобретательной давности), защита давностного владения не может быть признана подлинно владельческой защитой.
Надо отличать случаи, когда иск об истребовании имущества предъявляется к давностному владельцу в период течения срока приобретательной давности. В этом случае давностный владелец может выдвинуть против требований собственника возражения о пропуске последним исковой давности. При подтверждении данного обстоятельства собственнику отказывают в удовлетворении иска, а спорное имущество остается у давностного владельца.
Добрый день, Мария.
Возможно ли оформление квартиры на тетю при таких обстоятельствах?
Мария
Скажу сразу — по описанной ситуации это, к сожалению, невозможно. Во-первых срок очень большой прошёл, а общий срок исковой давности составляет 3 года:
Статья 196 ГК РФ Общий срок исковой давности
1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Во-вторых, по сути оснований нет. Всё оформлено на третьих лиц, они законные собственники. В такой ситуации можно только было бы потребовать неосновательное обогащение, если доказать факт оплаты тётей,
Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащениено опять же срок исковой давности прошёл, и если ответчик заявить о пропуске — суд просто откажет на этом основании, не разбираясь по существу спора.
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Добрый день
Нет, судебной перспективы в таком деле нет никакой
Как доказать и оформить право на квартиру, если есть доказательства оплаты ее покупки и содержания
Доказательство оплаты и содержания сами по себе не дают никакого права собственности на квартиру, поскольку законный владелец не давал согласия на ее отчуждение, ни в каких договорных отношениях стороны не состояли, режима совместной собственности между ними не было
То есть права собственности на квартиру тетя не признает
ГК РФ Статья 218. Основания приобретения права собственности
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Но при этом понесенные расходы она может взыскать как неосновательное обогащение зятя
При этом, поскольку прошло очень много времени, зять сможет применить сроки исковой давности и тете будет отказано в ее требованиях, поскольку сроки упущены
Так что к сожалению, в вашей ситуации необходимо было продумывать перспективу намного раньше, сейчас же шансы что-то взыскать крайне малы
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
так как тетя — фактический владелец
Фактический владелец — тот, на кого зарегистрировано право собственности. Других фактических или теоретических владельцев нет
Первый вариант.
Извините, это вообще ни в какие ворота
Зять — законный собственник своей доли, пока не оспорено основание приобретения права собственности. Ему ничего не нужно доказывать, его доказательство — выписка из ЕГРП, где написано, что он владелец
Второй вариант.
Приобретательной давности здесь быть не может, поскольку у имущества есть законный владелец. Тетя знала об отсутствии у нее права на это имущество, знала, что не имеет права владеть данной недвижимостью. Поэтому эти основания не применимы
Добрый день. Поскольку сделку купли продажи никто не оспорил по причинам мнимости или притворности (ст. 170 ГК РФ), либо по иным основаниям, то в данном случае как то перевести право собственности на тетю возможно только с согласия остальных собственников. То есть оптимально — они дарят ей свои доли. Без их согласия этого не сделать.
Максимум что возможно, то взыскать с зятя его долю в платежах на основании ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.
Но как я понимаю задача не в этом.
Скажите — какая сумма уплачена ею? Порядок какой?
Уважаемая Мария! Доброго! Понимаете — это формальные споры, то есть надо смотреть выписку из ГРН, какие есть свидетельства и прочее, прочее, прочее.
Что вообще есть?
Возможно ли оформление квартиры на тетю при таких обстоятельствах?Мария
Здравствуйте. Не усматриваю оснований для того, чтобы каким-то образом поломать сделку, которая была совершена 20 лет назад в законном порядке. Более того, по большому счету, даже если бы это было возможно, никаких бонусов для Вашей тети это не принесет. Теоретически возможно в случае, если это имеет подтверждение, взыскивать неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ с зятя в том числе, но если он заявит о пропуске срока давности, то суд ей откажет.
Представляется, что если у зятя есть иная жилплощадь, можно пойти по пути обращения взыскания на долю в квартире. Кроме того, если даже эта доля есть единственное жилье, то ее можно по крайней мере арестовать, что не позволит зятю переоформить ее на иных лиц. Естественно эта рекомендация может быть действенной есть есть задолженность по алиментам.
Здравствуйте!
Признать сделку недействительной и признать право собственности на квартиру нереально уже хотя бы потому, что срок давности признания сделок недействительными составляет три года (ст. 181 ГК РФ).
Можно взыскать оплату коммунальных услуг и другие расходы на квартиру (налоги) за последние три года, если доказать, что фактически оплачивала их истица. Если дочь признает иск, то это возможно
В соответствии с п. 2 ст. 234 ГК РФ подлежит защите владение давностного владельца. С момента, когда началось течение срока приобретательной давности (п. 4 ст. 234 ГК РФ), и до момента приобретения на имущество права собственности давностный владелец имеет право на защиту своего владения против всех третьих лиц, за исключением собственника или иного титульного владельца. В данном случае защита давностного владения предполагает право на истребование давностным владельцем вещи у третьих лиц. Поскольку это право не действует в отношении собственника или иного титульного владельца (которые по каким-то основаниям вернули себе владение в период течения срока приобретательной давности), защита давностного владения не может быть признана подлинно владельческой защитой.
Надо отличать случаи, когда иск об истребовании имущества предъявляется к давностному владельцу в период течения срока приобретательной давности. В этом случае давностный владелец может выдвинуть против требований собственника возражения о пропуске последним исковой давности. При подтверждении данного обстоятельства собственнику отказывают в удовлетворении иска, а спорное имущество остается у давностного владельца.Владимир Салмин
Это интересный вариант. Может быть. шансов мало, но есть
Мария, здравствуйте. Я не вижу перспектив признания права собственности за мамой, так как даже если она фактически произвела оплату за приобретаемую квартиру, это не означает, что она приобрела квартиру. Это означает, что она как третье лицо исполнила обязательство покупателей квартиры (дочери, зятя и внучки) перед продавцом по оплате стоимости квартиры. Согласно п.5 ст.313
ГК РФ к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса.
То есть мама могла бы взыскать с зятя стоимость его доли в праве собственности на квартиру. Но срок исковой давности для предъявления такого требования прошёл, и понятно, что в суде зять об этом скажет. Кроме того, её действия по оплате квартиры могут быть расценены как дарение денежных средств.
Первый вариант, предлагаемый Вам, трудно отнести к такой вещи как объект недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. Это относится, скорее, к тому случаю, когда, например, собственник пытается вернуть телефон, который находится во владении другого лица. Вот здесь действительно нужны доказательства того, что ты собственник, иначе вещь останется во владении другого лица. В Вашем случае железобетонное доказательство для зятя — это запись в ЕГРН. Пользование квартирой и уплата коммунальных платежей не являются основанием для приобретения права собственности. Для осуществления второго варианта необходимо, чтобы тёща не знала, что квартира принадлежит другому лицу. Т.е. она открыто владеет и пользуется имуществом и при этом искренне считает, что имущество принадлежит ей. Согласитесь, в данном случае это не так.
На самом деле — это просто скопированный текст из учебника гражданского права (Гражданское право. Том 1. 2-е издание. Учебник Под ред. Степанова С.А.)
Оба варианты — нереальны в Вашей ситуации. Это всё может на бумаге иметь какой-то смысл (и то довольно сомнительный, на мой взгляд), а в судебном процессе позиция рассыпется от пары вопросов оппонента или суда.