Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходимо ли платить налог при продаже недвижимости?
Здравствуйте. Я продал дом в рассрочку, переоформил на покупателей в рег.палате. Покупатели не оплатили полную стоимость и я расторг договор через суд. Опять оформил дом на себя. Сейчас вновь продаю дом. До первой продажи дом был в моей собственности более 10 лет. Возьмут ли с меня налог при повторной продаже после расторжения договора судом с первыми покупателями? Теперь получается, что домом я владею менее года, после регистрации по решению суда о расторжении договора купли-продажи.
Здравствуйте!
Признание судом Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал. В результате чего, при повторной продаже недвижимости необходимость уплаты налога не возникнет.
С Уважением!
Здравствуйте!
поскольку ДКП именно расторгнут (как Вы говорите), а не признан недействительным, то срок владения исчисляется сначала, с даты повторной регистрации. т.о. да Вам придется платить НДФЛ, с учетом права на вычет по ст.220 НК.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 6 июня 2013 г. N 03-04-05/21163 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры
Вопрос: В 2007 году я как физическое лицо получила в собственность квартиру по договору дарения от своей дочери.
В 2011 году я была вынуждена продать данную квартиру, в связи с чем 28 января 2011 года мною был заключен договор купли-продажи квартиры с покупателем. Договором купли-продажи была предусмотрена отсрочка оплаты покупателем стоимости квартиры с распределением оплаты на несколько платежей. Договор купли-продажи и право собственности покупателя на данную квартиру были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 февраля 2011 года.
Однако покупатель не исполнил свои обязательства по данному договору купли-продажи и не выплатил мне ни одного платежа в счет оплаты цены квартиры, тем самым нарушив условия заключенного договора и нормативные предписания ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ о надлежащем исполнены обязательств. Кроме того, покупатель не оплачивал коммунальные и иные платежи по данной квартире, в связи с чем бремя содержания квартиры несла я.
По причине указанных существенных нарушений со стороны покупателя договор купли-продажи был расторгнут 5 мая 2011 года (заключено Соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи). В связи с расторжением договора, на основании Соглашения о снятии претензий, право собственности на квартиру было зарегистрировано за мной 17 мая 2011 года.
В результате недобросовестных действий со стороны покупателя я понесла негативные последствия неисполнения им своих обязательств: временные и материальные затраты по расторжению договора купли-продажи квартиры, регистрации расторжения договора и права собственности, уплате государственной пошлины.
В силу необходимости и ввиду несостоявшейся первой сделки я продолжила поиск покупателей на квартиру.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами прошу разъяснить: в случае продажи мною квартиры в 2012 году возможно ли применение п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ об освобождении от налогообложения НДФЛ доходов физического лица при продаже квартиры, находившейся в его собственности свыше трех лет?
При этом существенным является тот факт, что до начала продажи квартиры в 2011 году мною был соблюден трехлетний срок владения квартирой для освобождения доходов от налогообложения НДФЛ. Второй договор купли-продажи был заключен в связи с неисполнением Покупателем обязательств по первому договору.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что 28.01.2011 налогоплательщиком был заключен с покупателем договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2011. При этом покупателю выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2011. Однако, покупателем по вышеназванному договору не исполнена обязанность по оплате цены квартиры, в связи с чем было заключено соглашение о снятии претензий по договору купли-продажи от 05.05.2011 и возвращении квартиры в собственность налогоплательщика. Вышеназванное соглашение зарегистрировано соответствующим образом и налогоплательщиком получено новое свидетельство о государственной регистрации права от 17.05.2011.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, не противоречащих ему. Право на имущество, включая квартиру, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
На основании статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Учитывая вышеизложенное, в настоящее время квартира, право собственности на которую подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.05.2011, находится в собственности налогоплательщика менее трех лет.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.