Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вычеты при продаже недвижимости при УСН
Организация, применяющая УСН доходы минус расходы, продала объект недвижимости с землёй. Объект находился в собственности 16 лет. Земля пять лет назад выкуплена у государства.
Какие вычеты можно применить для уменьшения налога?
Здравствуйте.
В письме от 7 августа 2013 г. № 03-11-06/2/31781 Минфин России указал, что сумму выручки от реализации объекта недвижимости налогоплательщику следует включить в базу того периода, в котором она была получена. Это означает, что, независимо от даты продажи недвижимости, доходы от реализации ему следует учесть по факту поступления оплаты (п.1 ст. 346.17 НК РФ).
Организация на Усн доходы минус расходы вправе уменьшить полученные доходы на расходы, перечисленные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
http://www.consultant.ru/docum...
В частности, в составе расходов учитывают затраты:
на приобретение, сооружение и изготовление основных средств;
на их достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.
При этом расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, которые Вы произвели в период применения УСН, учитываются с момента их ввода в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Расходы отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм и только по основным средствам, используемым при ведении предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). То есть если Вы использовали объект продажи в предпринимательской деятельности (что в принципе предполагается, т.к. организация есть субъект предпринимательской деятельности), то Вы пользуетесь данным правилом.
Срок полезного использования Вашего основного средства составляет свыше 15 лет, соответственно в части земельного участка, приобретенного 5 лет назад Вам необходимо будет пересчитать налоговую базу за весь период пользования этим активом, т.к. до даты реализации не истекли 10 лет с его приобретения в собственность (абз. 11 пп 3. п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Дополню, что действительно немного погорячился, поскольку земля не является амортизируемым объектом, то пересчитывать по ней ничего не требуется, более того, учесть в расходах получится только в случае, если объект приобретался как товар, т.е. для перепродажи.
При этом расходы на приобретение амортизируемых объектов недвижимости подлежат учету при расчете налога по УСН. В силу п. 4 ст. 346.16 НК РФ в целях налогообложения при применении УСН в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ.
С порядком и особенностями учета в данном случае можно ознакомиться тут:
http://pb.buhgalteria.ru/artic...
Что касается земли.
Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не относится к амортизируемому имуществу, соответственно расходы в виде стоимости земельного участка к расходам на приобретение основных средств не относятся.
В связи с этим, а также на основании того, что перечень расходов, учитываемых при определении налоговой базы при УСН, установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ, не предусматривает расходы на приобретение земельных участков, такие расходы учету не подлежат. Такой вывод содержится в нескольких письмах Минфина России, например, от 30.06.2011 № 03-11-06/2/101 и от 16.09.2010 № 03-11-06/2/145.
При этом в одном случае расходы на приобретение з/у могут быть учтены. В письме Минфина России от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946 указано, что налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации. В иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения УСН не учитываются.
Данное обстоятельство подтверждается и судебной практикой, хотя и немногочисленной, например, постановлением ФАС Московского округа от 21.10.2013 по делу № Ф05-12862/13.