Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Порядок подписания передаточного акта
Здравствуйте.
Застройщик Мортон (ПИК) предлагает крайне невыгодный для дольщика порядок подписания акта, а именно:
1. Дольщик подписывает передаточный акт, не подписанный со стороны застройщика.
2. Дольщик передаёт 3 подписанных со своей стороны экземпляра акта застройщику.
3. Акт подписывается текущим числом.
4. Застройщик возвращает 2 экземпляра акта через неопределенный срок. Со слов менеджера через 2 недели, со слов соседей - через 2 месяца.
По факту получается, что квартира передана днём подписания дольщиком акта. Но ключи или ордер на вселение застройщик не передает. То есть эти два месяца ни юридической, ни фактической возможности попасть в квартиру нет.
Вместе с квартирой передана и ответственность за квартиру. То есть, если я залью всех соседей до 1го этажа, это будет моя проблема, но доступа в квартиру у меня нет. И неустойки со дня подписания тоже нет. То есть застройщик на эти два месяца создает некий вакуум, крайне неудобный и невыгодный для дольщика.
Есть ли нормы права или способы просить суд определить справедливый порядок подписания акта? То есть одновременное подписание или подписание дольщиком акта, уже подписанного застройщиком, с одновременным получением дольщиком своих двух экземпляров.
В отделе заселения мне сказали, что иногда им приносят исполнительные листы, где определен порядок подписания и они ему следуют, в противном случае только по своей убогой схеме.
На чём можно основывать свое прошение об установлении судом порядка подписания акта? На какие нормы права можно ссылаться?
Буду благодарен за освещение прочих возможностей требовать с застройщика справедливого подписания, но мой основной вопрос именно в том, что я написал выше.
Спасибо!
Здравствуйте.
Направленный в Ваш адрес Акт без подписи застройщика не имеет юридической силы, поскольку невозможно принять квартиру до выражения застройщиком намерения ее передать.
Намерение передать выражается в надлежаще оформленном со стороны передающего документе. Простое направление неизвестно какой бумажки фактически означает, что Вы принимаете квартиру еще до передачи ее застройщиком. Это невозможно.
По сути можно сослаться например на:
ГК РФ Статья 435. Оферта
1. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Добрый день. Я бы попытался сослаться по аналогии на
ГК РФ Статья 753. Сдача и приемка работ
1. Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.
2. Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.
В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
3. Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика.
4. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
5. В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
6. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
В любом случае акт, высланный Вам без подписи застройщика не является документом. Поскольку инициатива в сдаче результатов работ должна исходить от Застройщика, акт должен быть первоначально подписан им. Застройщик сдает, а уж потом, после этого Дольщик принимает. Т.е. без сдачи Застройщиком Дольщик лишен возможности принять. Поэтому неподписанный Застройщиком акт не является документом. С уважением Евгений Беляев
Корректирую. Зарапортовался. Прошу прощения
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Да по по логике, Вы абсолютно правы. Я и сам это логику просматриваю в данной ситуации. Но на каком основании просить суд определить порядок подписания, мне остается не понятно.
Я просто не хочу оказываться в юридическом вакууме на два месяца, когда акт подписанный с моей стороны находится у них на подписании, да и неустойки уже нет.
К сожалению, в 753 ГК нет ни слова о том, кто должен подписать первый, нет ни слова о порядке подписания и обмене актами.
Может быть есть какие-то общие правила "Справдливости и равноправия", на которые можно сослаться? Но никак не могу найти их.
Или недопущение ущемления права стороны?
Здравствуйте. Согласно ст. 556 ГК РФ прямо говорит, что:
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Вместе с тем, согласно ст. 8 ФЗ № 214:
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче,а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если эти 2 нормы взаимосвязанно рассматривать, то 8 ФЗ не может быть исполнена без ст. 556 ГК РФ. Как пример судебной практики что-то похожее http://sudact.ru/regular/doc/F...
Прямого порядка к сожалению закон не указал кто подписывает акт первым, но логически застройщик должен принять меры к тому, чтобы объект был принят, в частности путем подписания акта первым.
В том то и дело, что везде говорится о взаимном подписании акта, но нигде не могу найти оснований, обосновывающих нарушение застройщиком моих прав. Нигде не сказано, что нельзя взять акт с подписью одной стороны и вернуть со своей подписью через два месяца.
А это очень важный момент, в моем случае акт - это и основание попасть в квартиру, дата акта - наличие и размер неустойки.
Я хочу подписать двусторонний акт, но не хочу оказываться в юридическом вакууме на два месяца.
Может быть есть какие-то общие правила "Справдливости и равноправия", на которые можно сослаться? Но никак не могу найти их.
Или недопущение ущемления права стороны?
Михаил, здравствуйте!
В дополнение к указанному коллегами.
В первую очередь надо посмотреть Ваш договор, так как помимо условий указанных в ФЗ-214 именно в данном документе может быть приписан порядок приемки.
ГК РФ Статья 421. Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Если застройщик предлагает невыгодные условия:
Застройщик Мортон (ПИК) предлагает крайне невыгодный для дольщика порядок подписания акта, а именно:
1. Дольщик подписывает передаточный акт, не подписанный со стороны застройщика.
2. Дольщик передаёт 3 подписанных со своей стороны экземпляра акта застройщику.
3. Акт подписывается текущим числом.
4. Застройщик возвращает 2 экземпляра акта через неопределенный срок. Со слов менеджера через 2 недели, со слов соседей — через 2 месяца.
Уточните это устное предложение или письменное?
Суд будет обращать внимание на письменные доказательства.
В любом случае, даже если в акте будет указана одна дата, то никто не лишает Вас права писать в акте фактическую дату со свои претензиями.
Из указанного акта будет видно, что Вы как дольщик выполняете обязанность по приему объекта, т.е. в срок явились, но остальное как Вам будет передавать объект -это проблема Застройщика, так как если Вы выполнили свои обязательства и это письменно зафиксировано, то Застройщик будет быстрее передавать Вам объект, так как за каждый день начисляется неустойка, при просрочке исполнения обязательства по передаче объекта.
В договоре указан порядок, скопированный из 214-ФЗ. Всё в общих словах - один передает, другой принимает. Конечно же, нет ни слова о том, что я должен акты подписать и отдать на два месяца, ожидая ветра в поле...
Предложение такой схемы - устное. Но на подписании я был с двумя свидетелями, которых планирую заявить в суде.
Дата ставится в момент подписания мной, перед тем, как на пару месяцев отдать акт застройщику на подпись. Я не могу угадать когда они мне его отдадут, поэтому другую дату ставить не могу. Дата и есть фактическая, только вот на момент подписания мной, а не сторонами.
Они подписали двусторонний и не парятся. Но его признать недействительным не проблема. Это четко регулируется в 214ФЗ.
Но как просить суд обязать застройщика подписать акт именно одновременно (или заранее, предоставив мне на подпись уже подписанный акт) и сразу мне отдать мои экземпляры.
Логически понятно, что так справедливо. Но юридически не могу найти обоснования.
Может быть есть какие-то общие правила "Справдливости и равноправия", на которые можно сослаться? Но никак не могу найти их.
Или недопущение ущемления права стороны?
Они передали по одностороннему акту. Но я его оспорю, на основании того, что были существенные нарушения. Месяц не было отопления, что зафиксировала жилинспекция.
Боюсь, что если просто требовать передать, так они снова прибегнут к своей схеме, напишут письмо: приезжайте в отдел заселения, мы готовы передать квартиру, я приеду, мне снова дадут три пустых акта, скажут подписывайте, мы подпишем и с радостью отдадим акты, подписанные с нашей стороны. Только они умалчивают через сколько по факту отдадут.
Юридически они не уклоняются, вроде как. Они подпишут, квартиру передадут. Только вот выдадут акты по факту через неопределенный срок.
Они так издеваются над теми, кто не подписывает доп. соглашение о переносе сроков. А те, кто неустойку не требует, они сразу же дают ордер на вселение и ключи.
А в моем случае ключи не дают, хотя в акте, который я подписывают написано, что ключи переданы. Вот так работают крупнейшие застройщики Москвы. За свои деньги, да в таком размере, я такого унижения и издевательства не получал никогда.
Согласен с коллегой Беляевым Евгением, так как это самый лучший способ получить то, что Вы хотите. Только, чтобы все правильно сделать нужно посмотреть договор.
Есть ли нормы права или способы просить суд определить справедливый порядок подписания акта? То есть одновременное подписание или подписание дольщиком акта, уже подписанного застройщиком, с одновременным получением дольщиком своих двух экземпляров?
Речь о двустороннем акте.
Может быть есть какие-то общие правила "Справдливости и равноправия", на которые можно сослаться? Но никак не могу найти их.
Или недопущение ущемления права стороны?
Михаил, норму права я привел. Не подписанный акт не имеет юридической силы, это совершенно пустая бумажка, которая не имеет никакого значения от слова совсем. Вы можете направить застройщику уведомление о том, что ожидаете от него надлежащим образом оформленный с его стороны акт. Второй экземпляр застройщик подпишет, Вы его получите и держите его у себя в качестве доказательства того факта, что Вы обращались к нему с таким предложением.