Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Риски при покупке в ипотеку квартиры менее трех лет в собственности
Добрый день. Мы с мужем собираемся покупать в ипотеку с первоначальным взносом двухкомнатную квартиру. Ипотеку нам одобрили, выбрали квартиру за 1 830 000 руб. Первоначальный взнос 600 тысяч, остальное на 10 лет в ипотеку в Сбере. Собственник квартиры говорит что квартира менее 3 лет в собственности. Вот читаю статьи насчет покупки подобных квартир и никак не пойму какие риски и последствия? Объясните пожалуйста!
Марина, для Вас, как для покупателя, никаких, кроме проверки «чистоты» квартиры с юридической точки зрения. А вот продавец, после сделки должен будет заплатить налог с дохода, полученного от продажи в размере 13 % и налоговый имущественный вычет ему не положен.
Марина, здравствуйте!
Согласно ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже.
При оформлении кредитного договора на покупку жилья заемщик должен предоставить в банк не только сам договор купли-продажи объекта недвижимости, но и все документы по приобретаемому объекту недвижимости, а также дополнительные документы, необходимые согласно требованиям законодательства.
К документам по приобретаемому объекту недвижимости, которые должен предоставить заемщику продавец, относятся:
- документ-основание возникновения права собственности на продавца объекта недвижимости (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т. д.);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (если право возникло до 15.07.2016 г.);
- актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- квитанции об оплате коммунальных услуг либо справки об отсутствии задолженности по платежам за месяц, предшествующий тому, в который представляются документы.
Кроме того, заемщик должен представить в банк оценку рыночной стоимости покупаемого жилья.
К дополнительным документам относятся:
- нотариальное согласие супруга продавца (если покупаемое жилье приобретено продавцом в период брака) либо нотариальное заявление об отсутствии у продавца супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемое жилье (если оно приобреталось вне брака);
- нотариальный отказ от права преимущественной покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ (если такое право предусмотрено при совершении сделки);
- письменное разрешение органа опеки (если в сделке участвует несовершеннолетний).
Договор купли-продажи должен быть обязательно нотариально удостоверен в случаях: если объект недвижимости является совместным имуществом супругов по смыслу ст. 34 СК РФ или это договор купли-продажи доли (долей) в жилом помещении.
Срок владения жилым помещением со стороны продавца не имеет значения, поскольку не порождает прав и обязанностей у покупателя.
Главное — составить договор купли-продажи по реальной цене, которая будет указан в отчете об оценке.
Марина, если у вас остались вопросы, задавайте. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!
А если продавец в целях уклонения от уплаты налогов попросит в ДКП указать цену менее 1 млн? получается так: в ДКП допустим 990 тысяч а в ипотечном договоре реальная цена...
Марина, отвечая на Ваш последующий вопрос перечисляю следующие риски:
1. Не все банки будут готовы предоставлять Вам ипотечные средства при разнице стоимости, указанной в ДКП и в ипотечном договоре. Нужно обсудить эту возможность с банком.
2. Сумма имущественного налогового вычета на который Вы, как покупатель недвижимого имущества можете претендовать в соотв. с НК РФ, будет рассчитываться с суммы, указанной в ДКП и соответственно налоговая база будет рассчитана не с суммы возможно максимальной в размере 2 млн. (если стоимость имущества в ДКП будет указана в пределах этой суммы или более), а с суммы указанной в ДКП.
3. В случае признания сделки недействительной, получите сумму по ДКП.