Как минимизировать налог при продаже квартиры, если ее стоимость увеличена за счет ремонта?

Добрый день, Светлана!

Детально распишу ситуацию:

Так как квартира находится в собственности менее 3 лет, налог необходимо платить в любом случае.

Но можно получить налоговые вычеты при продаже квартиры (а также при покупке квартиры — если Вы собрались осуществить покупкой новой жилой площади)

Существует два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи недвижимости:

1. получение имущественного налогового вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ)

2. уменьшение дохода на расходы по покупке проданной квартиры (под. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Первый способ — имущественный вычет. Продавая квартиру, которая была в собственности менее 3 лет, вы имеете право получить имущественный налоговый вычет.
В отношении недвижимости вычет составляет 1000000 в год (под. 1 п. 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).
Из этого следует, что налог, начисленный по ставке 13 % нужно платить с суммы, превышающей 1000000 руб.
В Вашем случае — (4500000-1000000) * 13% = 455000.

Второй способ — из суммы доходов вычитаем расходы. Продавая квартиру, которая была в собственности менее 3 лет, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой (под. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Исходя из этого, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами (пример: продажная стоимость квартиры = 3500000 руб. Расходы гражданина П. по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 2000000 руб. Соответственно доход гражданина П., облагаемый налогом, будет равен: 3500000 — 2000000 = 500000 руб. С него нужно будет заплатить налог в размере: 500000*13%=65000руб.).
Если расходы больше чем доходы — налог платить не нужно.

В то же время при покупке в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов, но не более 2 000 000 рублей (если ранее Вы воспользовались этим вычетом — повторно получить его невозможно).
В результате получаем — на примере объясню: квартира в собственности (менее трех лет), его стоимость: 3500000 миллиона. Вы хотите ее продать и купить квартиру побольше, к примеру, за 4500000 миллиона. Налог при продаже составит 3,5 млн-1 млн=2,5 млн * 13% = 325 тысяч.Но Вы имеете право на налоговый вычет при покупке квартиры. То есть можете вернуть 260000 руб. Тогда Вы уже заплатите только 65000 руб (325000-260000).

На основании вышеизложенного, Вы можете получить вычет при оплате налога с продажи квартиры, а также — налоговый вычет при покупке квартиры.

Существует также налоговый вычет за отделку квартиры, НО:

Письмом ФНС РФ от 30.04.2013 года № ЕД-4-3/7970@ затронут вопрос о порядке включения расходов на отделку квартиры в состав имущественного налогового вычета, а именно разъяснено:

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенной строительством квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в ней.
Таким образом, налогоплательщик вправе единовременно заявить имущественный вычет в части расходов, понесенных как на приобретение объекта недвижимости, так и на его чистовую отделку, независимо от того производилась такая отделка до момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или после выдачи данного свидетельства.
Кроме того, если при получении имущественного налогового вычета в его состав не были включены расходы на отделку квартиры, то в последующие налоговые периоды получение имущественного налогового вычета по данным расходам не представляется возможным.

Поэтому если в Вашем договоре обозначено то обстоятельство, что Вы приобретаете незавершенную строительством квартиру (прав на квартиру) без отделки в ней — налоговый вычет получить можно.

Если это обстоятельство не обозначено — вычет получить не получится.

Светлана! я опять не согласен с тряпочными юристами — далёкими от практики! сумма продажи квартиры не облагаемая налогом — условно 2 миллиона рублей, следовательно, чтобы миминизировать 13 % налог, который ЗАБИРАЕТ государство — Вам необходимо предоставить в налоговую сведения о производимых в данный период ремонтных работах — а это ЧЕКИ на покупку строительных материалов, а также трудовые договоры на производство работ, если Вы нанимали организацию или физическое лицо, основное — данное лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя! типовую форму ТРУДОВОГО ДОГОВОРА ПОДРЯДА НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ вы прогуглите в поисковике самостоятельно !